云南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云民终1420号

上诉人（原审原告、案外人）：刘丽，女，汉族，1983年1月18日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。

委托诉讼代理人：周瓒，云南义海律师事务所律师。一般授权代理。

委托诉讼代理人：田大志，云南海泰廌合律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：云南新瑞安投资控股（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市环城南路与南坝路交叉口。

法定代表人：王梓浩，董事长。

委托诉讼代理人：周欣羽，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：彭立，北京大成（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。

被上诉人（原审第三人、被执行人）：邹权，男，汉族，1972年6月18日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。

委托诉讼代理人：解敏，云南滇铭律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人刘丽因与被上诉人云南新瑞安投资控股（集团）有限公司（以下简称新瑞安公司）、邹权案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日在本院公开开庭进行了审理，上诉人刘丽的委托诉讼代理人左宜好（前阶段代理），被上诉人新瑞安公司的委托诉讼代理人周欣羽、彭立，邹权到庭参加诉讼；于2019年12月13日进行调查，上诉人刘丽的委托诉讼代理人周瓒、田大志，被上诉人新瑞安公司的委托诉讼代理人周欣羽，邹权及其委托诉讼代理人解敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘丽向本院提出上诉请求，1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉请；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：案涉房屋所有权人为邹权，登记于2009年2月12日，证号（昆明市）字第200909775号。2013年7月10日，被上诉人邹权与案外人沈昊签订《委托合同》并公证，约定由沈昊代为出售该房屋。同日沈昊与刘丽签订《房屋买卖合同》，约定以90万元价格购买该房产。同日房款付清，并由邹权出具《收条》一份，载明收清购房款。后邹权将该房屋交付给刘丽实际占有使用至今。2015年11月10日，依据新瑞安公司的申请，一审法院作出（2015）昆执保字第803-810号协助执行通知书，查封该房产，现进入拍卖阶段。上诉人认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院认定上诉人符合上述（一）至（三）项规定，但推定不符合（四）项规定与事实不符。故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉请求。

被上诉人新瑞安公司辩称，房屋的公信力以登记要件成立。上诉人怠于行使过户的权利。合同签订是2013年，房屋被查封是2015年，期间一直没有过户。根据一审庭审情况，刘丽和邹权拒不办理房屋过户登记，刘丽没有提供任何证据证明催促过邹权办理，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人邹权辩称，邹权和刘丽的交易是合理合法的。刘丽为什么没有办理过户手续邹权并不清楚。一审判决尊重事实，判决公正，要求维持。

刘丽向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1幢1单元11层1102号房为刘丽所有；2、请求终止对昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1幢1单元11层1102号房的强制执行；3、由新瑞安公司和邹权承担本案案件受理费。

一审法院认定以下事实：2015年11月10日，昆明市中级人民法院向昆明市房屋交易产权管理处发出（2015）昆执保字第803-810号《协助执行通知书》，要求查封邹权名下6处房产（含本案案涉房产），查封期限：2015年11月10日至2018年11月9日。2018年5月20日，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执707号《执行裁定书》，裁定：查封、扣押、拍卖、变卖邹权等的财产。刘丽对该行为提出书面异议，昆明市中级人民法院以（2018）云01执异577号裁定书驳回刘丽的异议请求，刘丽于2018年12月20日收到该执行异议裁定。

本案的争议焦点为：刘丽对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

一审法院认为：首先，关于本案程序问题。1.邹权作为被执行人，并未反对案外人刘丽所提异议，故《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：”案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”邹权在本案中的诉讼地位应当为第三人。2.新瑞安公司对刘丽是否在（2018）云01执异577号裁定书指定的期限内提起诉讼持有异议。经查明，刘丽于2018年12月20日收到该执行异议裁定，其向一审法院立案庭提交起诉状的时间为2019年1月3日，并未超过（2018）云01执异577号裁定书指定的期限。一审法院在收到刘丽提交的起诉状后经审查于2019年1月11日立案符合法律规定。故对新瑞安公司的此项异议不予采纳。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据刘丽的诉请事由以及新瑞安公司的答辩意见，本案的争议焦点为以下四点：（一）邹权与刘丽是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）刘丽在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）刘丽是否已就案涉房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因刘丽自身原因造成。

（一）邹权与刘丽是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。新瑞安公司对于案涉房屋的《房屋买卖合同》持有异议，但并无证据予以反驳。刘丽提交的5、6、7、8组证据已经形成证据锁链，且第三人邹权亦对房屋交易的事实予以认可，故一审法院确认邹权与刘丽在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。（二）刘丽在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。新瑞安公司主张刘丽并未占有、使用涉案房屋。一审法院认为，邹权表明其收完房款后即向刘丽交付了案涉房屋；刘丽缴纳了相应的物业管理费，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明刘丽在2013年7月已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。故对新瑞安公司申请调取案涉房屋的水电费缴纳记录不予准许，并确认刘丽在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。（三）刘丽是否已就案涉房屋支付全部价款。刘丽主张已付款90万元分为两部分，即现金181400元，转账718600元。新瑞安公司对于现金交付的真实性有异议，但2013年7月10日邹权即已出具收款收据，可以证明刘丽支付该部分款项，基本完成了举证责任。邹权也认可其收到了刘丽支付的全部购房款。考虑到转款发生时间在较早的2013年，远在2015年一审法院查封案涉房产之前，具有较强的客观性，故款项交付主体的形式规范与否，不能否定转款支付发生的真实性。因此，一审法院确认刘丽已就案涉房屋支付全部价款。（四）未办理过户登记是否因刘丽自身原因造成。结合之前分析，刘丽于2013年7月10日付清房款之后已实际占有案涉房屋，直至2015年11月10日案涉房屋被查封时，刘丽仍未办理过户登记。对此刘丽主张，系因邹权及其委托人沈昊不配合办理过户登记。对此，邹权予以否认。故一审法院认为，刘丽应当就其主张承担举证责任。庭审中，刘丽明确陈述其无证据证实邹权、沈昊存在不配合办理过户手续的情形，故刘丽应当承担举证不利的法律后果，未办理过户登记应当推定为因刘丽自身原因造成。

综上所述，刘丽本人对房屋未能过户存在过错，其不享有排除执行的合法权益，对刘丽主张确认案涉房屋归其所有以及终止对案涉房屋的强制执行之诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百三十一条之规定，判决如下：驳回刘丽的全部诉讼请求。案件受理费12800元，由刘丽承担。

二审中，各方对一审判决认定事实并无异议。本院经审查认为，一审判决中认定的”（2018）云01执异577号裁定书”错误，应更正为”（2018）云01执异1791号执行裁定书”，对一审法院认定的其余事实本院予以确认。

新瑞安公司在二审提交九份生效民事判决书，案号为（2019）云民终374号、375号、376号、377号、378号、385号、386号、475号、478号，证明新瑞安公司作为债权人享有债权1.4315亿元，邹权作为上述债权的担保人，负有连带还款责任。上诉人刘丽和被上诉人邹权对该判决书均无异议。本院予以采信该九份生效民事判决，确认上述事实。

刘丽申请沈昊出庭作证。本院经审查认为，沈昊作为《买卖合同》中卖方邹权的委托代理人，了解案件事实，本院予以准许。沈昊陈述，他和刘丽以前不认识，是由于他先前去中介买房子，看过邹权的房子后认识了邹权，当天刘丽来买房子，邹权答应给沈昊1万块钱，让沈昊代理邹权来签购房合同、办理过户登记。合同签完后，刘丽在2014年春节前后及2015年都多次打电话给沈昊要求办理过户手续，但沈昊约邹权时一直没有约到，就没有和刘丽去办理。在案涉房子被查封以后，刘丽也打过电话给沈昊，说沈昊和邹权是一伙的骗她，导致房子被查封。新瑞安公司和邹权对沈昊的证言不认可。本院认为，首先，沈昊作为邹权的代理人，系知道案情的案外人，现没有证据证明沈昊与刘丽有利害关系，因此，沈昊作为案外人，其陈述具有客观性；其次，沈昊作为邹权的受托人，在《委托合同》中委托事项包括：1.签订房屋买卖合同；2.代办房屋买卖合同公证；3.代收房款（包括银行贷款）；4.房屋档案查询；5.办理产权过户登记手续及缴纳与上述房产相关的税、费；6.上述房屋买卖产权过户后，若有纠纷，则代办房屋的撤件手续；7.代办理房屋土地使用证过户的相关手续；8.代办理水、电、煤气过户的相关手续；9.代开具《房屋关系核查情况表》；10.以及与出售上述房屋有关的相关手续。该委托事项表明，在签订《委托合同书》时邹权对沈昊完全信任，所委托事项涉及出售房屋的所有事宜。现邹权和新瑞安公司对沈昊的证言不予认可，但没有提出反驳证据，因此，本院根据沈昊的陈述，确认刘丽在签订《房屋买卖合同》之后，向沈昊主张过办理产权过户登记。

新瑞安公司向本院提出申请，调取2013年至2015年期间沈昊和邹权之间的电话通信记录。本院经审查认为，本案现有证据已足以证明案件事实，对该申请不予准许。

本案的争议焦点为：刘丽对争议房屋是否享有排除强制执行的权利。

本院认为，一审法院已经确认，刘丽在案涉房屋被查封之前，已经签订了合法的买卖合同、支付了全部价款、合法占有了房屋。至于刘丽是否对未办理房屋过户手续具有过错，从本案的证据看，2013年7月10日，委托人邹权与受托人沈昊签订《委托合同》，由邹权委托沈昊出售案涉房屋办理相关手续，并对此合同进行公证。同日，卖方邹权的委托代理人沈昊，与买方刘丽签订《房屋买卖合同》，买卖房屋为昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1栋1单元11层1102号，证号（昆明市）字第200909775号，建筑面积91.83平方米，房屋用途为住宿。同日，刘丽通过银行转账支付718600元，通过现金支付181400元。邹权出具《收条》，确认收到案涉房屋全款90万元，房款已全部付清。邹权并将案涉房屋产权证及钥匙交与刘丽。基于上述事实，一审法院确认刘丽在查封之前签订了合法的买卖合同，占有了房屋，支付了全部价款，并无不当。但一审将”未办理过户登记应当推定为因刘丽自身原因造成”，该认定不符合本案实际和生活常识，首先，刘丽一审中已经陈述系沈昊不配合办理过户登记，二审中沈昊出庭确认了刘丽多次要求其配合办理过户登记，二人陈述一致；其次，对于购买房屋的买房者而言，在支付完全部价款并占有房屋之后，办理过户登记系对其有利的事项，除非规避法定事由而放弃权利。但本案中，被上诉人新瑞安公司确定经查询并无刘丽作为债务人或被执行人需要规避的事项，一审关于”未办理过户登记应当推定为因刘丽自身原因造成”认定不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对居住权的保护，在重点审查资金支付及合法占有符合合同约定的情形下，在对其他的条款适用上，应本着有利于保护居住权的原则进行。因此一审判决不当，刘丽的上诉请求予以支持。

另外，刘丽在一审中提出的第一项诉讼请求：依法确认昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1幢1单元11层1102号房为刘丽所有，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。根据此规定，在案外人执行异议之诉当中，对于案外人提出的确权之诉，可以在本案中一并作出判决。本案中刘丽与邹权签订了合法的房屋买卖合同并支付了价款，该合同系物权产生的依据。因此本院依法确认案涉房屋归刘丽所有。

综上所述，一审法院认定事实不清，判决驳回刘丽的诉讼请求不正确，本院予以纠正，上诉人的上诉主张成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初194号民事判决；

二、不得执行刘丽购买的昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1幢1单元11层1102号房屋；

三、确认昆明市官渡区关上街道办事处万兴印象小区1幢1单元11层1102号房屋归刘丽所有。

一审、二审案件受理费各12800元，均由云南新瑞安投资控股（集团）有限公司和邹权承担。

云南省昆明市中级人民法院（2018）云01执异1791号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

本判决为终审判决。

审判长　崔　艳

审判员　李建华

审判员　郭婷婷

二〇一九年十二月二十六日

书记员　李扬杰