天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）津03民终6325号

上诉人（原审原告、反诉被告）：某某（天津）体育发展有限公司,住所地天津市河东区。

法定代表人：马某。

委托诉讼代理人：潘晓东，天津击水律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许晁玮，天津击水律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：某某（天津生态城）房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区。

法定代表人：Ｏ*。

委托诉讼代理人：任静娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。

上诉人某某（天津）体育发展有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人某某（天津生态城）房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津自由贸易试验区人民法院（2022）津0319民初23734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

某甲公司上诉请求：1.依法撤销（2022）津0319民初23734号民事判决的第一、二、三、四、五、六、七项,改判支持某甲公司一审的全部诉讼请求,改判驳回某乙公司一审的全部反诉请求,或将本案发回重审;2.一审、二审诉讼费用由某乙公司承担。事实及理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、一审法院判决确认《商铺租赁合同》于2022年8月27日解除系适用法律错误。2022年1月12日至2022年7月6日某甲公司停业是新冠疫情的原因按照政府防疫规定的要求停业,并非某甲公司违约擅自停业,上述停业的原因符合《商铺租赁合同》通用条款第18.2.1条之约定的不可抗力事件。无论依据《商铺租赁合同》的约定,还是《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定”之规定,某甲公司遇有疫情这一不可抗力事件,不应承担无法开业而产生的解除合同的民事责任。又依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称最高院意见）第5条第一款:“承租房屋用于经营、疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”。因此,某乙公司以没有及时恢复营业,没有按时支付租金、物业费为由解除合同不能成立,一审判决系适用法律错误,请二审法院予以纠正。二、某甲公司一审主张某乙公司免除2022年3个月租金的诉讼请求应予以支持。2022年1月12日至2022年7月6日某甲公司按照政府的防疫规定停业,在此期间没有营业收入,已经遭受了巨大的损失。依据最高院意见第5条第四款:“承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金。延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同”。疫情原因是全国性的疫情,是所有经营者都某面对疫情带来的影响,都某承受疫情造成的损失,不能只有某甲公司因疫情停业没有收入,而某乙公司却可以按时全额收取租金,某甲公司停业的情况下还要继续按照合同全额支付租金明显不公平。基于此,某甲公司考虑到某乙公司已经给予2022年4月1日至2022年6月30日三个月的经营免租期（签订合同时候已经确定,非疫情原因给予免除）,参照《天津市财政局关于进一步做好行政事业单位及所办企业房租减免和自查工作的通知》津财资（2022）37号“经梳理今年我市疫情防控情况,位于我市各区的租赁房屋均应减免6个月租金”的规定。参照国家租金减免政策请求免除三个月租金是合理的合法的,对双方当事人来说也是公平的,人民法院应予以支持,请二审法院予以纠正。三、某甲公司一审主张某乙公司免除2022年6个月物业费的诉讼请求应予以支持。首先,2022年1月12日至2022年7月6日，某甲公司按照政府的防疫规定停业,在此期间,有6个月左右的时间,某乙公司同时也处于停业状态,在停业期间,某乙公司并未对某甲公司提供相应物业服务,本身就不应收取物业费。其次,虽然国家并没有政策规定因疫情原因出租人应免除承租人物业费,但是根据双方《商铺租赁合同》的约定,月租金为19599.05元,物业费反而是53529.34元。因此,相较于租金,物业费才是某甲公司因疫情遭受的主要损失。国家出台免除租金的政策以及最高法院出台司法解释的目的都是帮助企业摆脱困境,分担疫情给企业造成的损失和影响。所以物业费是某甲公司更大方面的支出,人民法院同样应根据公平原则予以免除。又依据最高院意见，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。综上,无论从未提供服务的角度,还是从不可抗力免责的角度,某甲公司都有权利要求某乙公司免除2022年6个月物业费,二审法院对此应予以纠正。四、某甲公司不应支付某乙公司2022年8月3日以后的租金、物业费、占用费。自2022年7月7日某甲公司恢复营业后就一直在与某乙公司交涉疫情停业期间租金、物业费如何减免的问题,直至断电前夕,双方还在磋商,所以某甲公司向某乙公司支付租金的最终方案尚未确定,是否存在拖欠租金、物业费的情况双方尚无定论,在此情况下某甲公司暂时没有交纳租金是正常的,并非恶意拖欠。某乙公司直接断电实属蛮横无理。而且根据最高院意见第5条第一款，也可以看出,某甲公司因疫情原因长期停业没有收入,出租人以承租人没有按时交租金为由要求承租人承担违约责任的,是不予支持的。某乙公司在不考虑疫情因素的情况下就机械引用合同约定以某甲公司欠付租金、物业费为由对某甲公司采取断电的措施，实际上就是强行要求某甲公司承担违约的责任,此行为明显与司法解释的规定相悖。因某乙公司无理断电的行为,导致某甲公司无法经营,因此某甲公司不应承担2022年8月3日以后的租金、物业费。关于占用费问题,2022年8月3日某乙公司对商铺进行断电的同时,还对商铺进行上锁,使得某甲公司至今根本无法对商铺采取任何措施。强行断电锁门导致无法使用商铺,无法搬运物品,这一客观的“占用”行为，完全是某乙公司单方面造成的,所以某甲公司不应支付2022年8月28日以后的占用费。五、某乙公司反诉某甲公司支付相应租金、物业费的请求,因某乙公司应依法给予某甲公司免除租金、物业费,所以该反诉请求应予以驳回。六、解除租赁合同违约金、退还装修补贴款、将商铺恢复原状的诉讼请求依法应予以驳回。根据最高院意见第5条第一款,因疫情原因严重影响某甲公司的经营活动,没有营业收入,在这种情况下即使有租金、物业费拖欠的情况,某乙公司也并不享有解除权,因此某乙公司关于解除租赁合同违约金、退还装修补贴款、将商铺恢复原状的反诉请求不应予以支持。

某乙公司辩称，不认可某甲公司的全部上诉请求，认可一审判决。一审判决内容符合争议双方合同中的约定，亦符合法律规定，请求二审法院依法驳回某甲公司的上诉请求。

某甲公司向一审法院起诉请求：1.判决某乙公司解除合同无效，案涉《商铺租赁合同》及补充协议《季景天地商业广场项目商铺装修施工协议》继续履行；2.免除某甲公司2022年3个月的租金58797.15元，及6个月的物业费321176.04元，此项合计379973.19元；3.某甲公司无需支付自2022年8月3日起至合同恢复继续履行期间的租金及物业费（暂计算至起诉时暂定租金58797.15元、物业费160588.02元，此项合计219385.18元）；4.本案诉讼费由某乙公司承担。

某乙公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的编号为ＫＨ××××075的《商铺租赁合同》及补充协议已于2022年8月27日解除；2.判令某甲公司给付2022年2月1日至2022年8月27日期间的租金76194.66元、2022年1月1日至2022年8月27日期间的物业管理费421327.71元，以及逾期支付每月租金及物业管理费产生的违约金（违约金分别以每月应付的租金及物业管理费为基数，按日千分之一的标准自当月2日（首月除外）起均计算至实际给付之日止，暂计至2022年9月30日为94231.42元）；3.判令某甲公司给付逾期支付租赁保证金及装修押金产生的违约金19498.66元；4.判令某甲公司给付解除租赁合同违约金219385.17元；5.判令某甲公司退还装修补贴款项2677764.45元及利息（利息以2677764.45元为基数，自2022年8月28日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.判令某甲公司给付延期开业违约金67012.64元；7.判令某甲公司立即将租赁合同所涉商铺恢复原状，并自2022年8月28日起至实际恢复原状之日止按日租金2倍标准支付商铺占用费；8.本案诉讼费用由某甲公司承担。

一审法院认定事实：2021年1月28日，某乙公司（甲方、出租方）与某甲公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，约定某甲公司承租某乙公司位于天津市滨海新区××路××路××购物中心××层××号商铺（以下简称该商铺），租赁面积961.72平方米，乙方承诺租赁该商铺作为经营“骑彩小马马术俱乐部”品牌的娱乐教育之用途。该商铺的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起，即2021年10月1日至2027年9月30日。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起92日的装修期，即2021年7月1日至2021年9月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费，但在装修期内乙方应承担除上述两项费用外本合同约定的其他费用（包括但不限于某修管理费，装修押金、装修垃圾运输费以及能源费用等）。双方暂约定商铺交付之日为2021年7月1日，甲方可以提前交付该商铺，甲方通知的交付日为该商铺的交付日期。甲方同意给予乙方自装修期结束之日起6个月的经营免租期，该免租期分【两】个租赁年度减免，第一个租赁年度减免3个月（自2021年10月1日至2021年12月31日）；第二个租赁年度减免3个月（2022年4月1日至2022年6月30日），免租期内乙方无需支付租金，但须承担本合同约定的出租金外的一切相关费用（包括但不限于物业管理费、公用事业费等）。

关于开业，合同通用条款第6.1条约定，乙方应在开业（包括试营业）前五个工作日向甲方递交开业申请……。

关于租金，合同专用条款第21条约定，自装修期期满后的次日起，该商铺的租金按照实行保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金（含增值税）按租用面积计算。第一个租金计收年度月保底租金为19599.04元；第二个租金计收年度月保底租金为19599.05元；第三个租金计收年度月保底租金为19652.75元……因国家政策变化导致增值税税率调整的，保底租金（含增值税）不予变化。提成租金第一个至第六个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的税前营业额的9%计算月租。关于物业管理费，合同专用条款第21.2条约定，甲方目前对该商铺物业管理费（含税）暂时按照每月物业管理费53529.34元收取。乙方应于本合同签订时或该商铺交付之前，向甲方预付该商铺第一个月的租金、物业管理费；其后每个月预付的租金、物业管理费等，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方每月向甲方预付的租金均是参照保底租金标准进行，待每月提成租金结算完成后，乙方应于甲方向乙方发出付款通知后五日内向甲方付清该月的提成租金（若有）。

关于某修押金，合同专用条款第21.6条约定，乙方应于交付日之前向甲方和／或管理公司支付装修押金。装修押金金额为50000元。装修押金于该商铺之二次装修工程经甲方验收合格后六十日扣除相应费用后的剩余部分（如有）内无息返还。

关于租赁保证金，合同通用条款第4.1条约定：乙方应于本合同签订时或按本合同专用条款21.5条约定向甲方支付租赁保证金。在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。合同期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。乙方同意，租赁保证金的数额将随本合同约定之租金和物业管理费的年增加比例而同步增加，乙方应在收到甲方追加通知后的五日内补齐。合同专用条款21.5条约定，乙方应于本合同签订时或之前向甲方支付相当于三个月租金和三个月物业管理费之和的商铺租赁保证金219385元。

关于某修补贴，合同专用条款第22条约定：1．装修补贴：甲方支付乙方装修补贴金额合计2736465.44元，租赁期间，如乙方未经甲方书面同意，中途停止运营、解除合同，或因乙方原因导致合同无法继续履行的，乙方需按照乙方实际承租时间按比例向甲方退还装修补贴，双方就装修补贴事宜最终按另行签署补充协议进行约定为准。

合同通用条款10.2条约定了水电供应事项，具体为：在乙方按本合同规定时间及方法支付租金及所有前述的其他费用和遵守及履行本合同规定的乙方其他义务的前提下，甲方保障乙方正常营业时间内的煤气（天然气）、水、电、空调、电梯等设备设施的使用，甲方对涉及该商铺及设施的定期维修保养应提前二十四小时通知乙方。

关于违约责任、违约金、合同解除，合同通用条款第6.2条约定：乙方须在本合同规定的装修期内完成该商铺的内部装修、装饰并于某修期届满日之次日开始营业。若乙方未能于开业之日开业，甲方有权要求乙方除按本合同的规定按时支付租金、物业管理费及其他费用外，另自该日起每日缴纳相当于日租金的2倍的违约金直至乙方实际开业之日止；若超过十日仍未开业的，甲方有权解除本合同并要求乙方按本合同第13.2条承担违约责任。第6.4条约定：商场的营业时间为每年的1月1日至12月31日期间内，每日上午10：00至晚上10：00。乙方如需调整时间，应事先向甲方提出申请，甲方将根据实际情况作出安排。因乙方延长营业时间产生的相关费用（如能源费、人工费等）由乙方自行承担。甲方需提前七（7）日发出通告或以书面通知乙方。第6.5条约定，乙方必须于某某管理公司指定的商场营业时间内营业。未经甲方批准，乙方不得在商场营业时间内不进行业务经营、撤离派驻人员及商品，否则，甲方有权按照本合同约定追究乙方的责任。通用条款第12.2.2条约定：乙方逾期支付租金和／或任何其他应付费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一（1）日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过十五（15）日的，某某管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第12.2.5条约定：若乙方需同本合同6.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到两（2）日（含本数）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同13.2条承担违约责任。第13.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金及和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金（该租金和物业管理费按合同解除日前三个月的平均租金、物业管理费计算）。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。包括：13.2.1为征得甲方书面同意改变该商铺用途的……13.2.4：逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。13.2.5：按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……13.2.14未事先征得某某管理公司的同意，一年内累计违反营业时间约定超过二次及以上的（无论是否被纠正，以某某管理公司记录为准）。

合同通用条款第十四条约定了商铺交还的相关事项。14.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日按附件二恢复原状，并以良好的、清洁的和正常的维修状态（正常损耗除外）向甲方交还该商铺……14.3乙方逾期不交还该商铺的，甲方除按照本合同14.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按租赁期限最后一个月的日租金两倍的标准支付逾期期间的商铺占用费，同时，乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。

关于不可抗力事件，合同通用条款第18.2.1条约定：如果由于无法预见并且对其发生和后果无法预防或避免的事件，比如地震、水灾、火灾或者其他自然灾害、全国性流行疫情、战争、暴动……或者不可抗力阻止一方履行本合同义务的任何事件或原因（以下统称不可抗力事件）直接导致一方不能按本合同约定的条件全部或部分地履行其在本合同中义务，遇到上述不可抗力事件的一方（以下简称受阻方），只要满足下列所有条件，不应被视为违反本合同：18.2.1.1：受阻方无法履行其在本合同中的义务是由于不可抗力事件直接造成的；18.2.1.2：受阻方已尽其最大的努力履行其在本合同中的义务和减少由于不可抗力事件给另一方造成的损失。18.2.1.3：不可抗力事件发生时，受阻方立即通知另一方，并在不可抗力事件发生后的十五日内提供有关该事件的书面资料，包括陈述延迟履行、部分履行或无法履行本合同义务的理由的说明书。

2021年4月12日，某乙公司作为甲方、出租方，某甲公司作为乙方、承租方，与案外人天津市某某装饰装修工程有限公司（丙方、施工方）签订《季景天地商业广场项目商铺装修施工协议》（以下简称施工协议）1份，约定甲方为支持乙方进驻，同意按照施工协议约定承担该商铺装修工程款，施工合同对案涉租赁商铺的装修相关权利义务进行了具体约定。施工协议第五条第6款约定，在租赁合同约定的租赁期限内，乙方保证按照租赁合同及本协议的约定履行，如乙方擅自单方面提前终止租赁合同或未经甲方书面同意擅自撤场的，或者因乙方违约等原因导致租赁合同被甲方提前解除或在任何情况下租赁合同提前终止或未能按租赁合同规定时间内开业（或正式开始对外营业）、开业后未按规定营业时间营业的，甲方有权按照租赁合同有关规定追究乙方违约责任；乙方除应按租赁合同有关约定承担违约责任外，还应当赔偿甲方按照本协议承诺之损失，有关损失及装修工程款损失具体计算公式为：6.1开业后，装修工程价款损失＝装修工程价款总额×【1-（乙方在该商铺的实际经营时间÷租赁合同期限）】。6.2若非甲方原因而出现乙方未能按租赁合同规定时间内开业（或正式开始对外营业）时，乙方需按装修工程价款总额两倍赔偿甲方损失。第六条第3款约定：本协议系租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本协议未尽事宜，按租赁合同的约定执行；本协议约定与租赁合同相冲突的，以本协议约定为准。

租赁合同签订后，某乙公司于2021年6月30日向某甲公司交付案涉商铺。某甲公司分别于2021年2月22日向某乙公司支付租赁保证金100000元，于2021年5月24日向某乙公司支付剩余租赁保证金119385元，两次共计支付租赁保证金219385元。某乙公司分别于2021年4月25日、2021年9月23日，2021年10月27日向案涉商铺装修公司天津市某某装饰装修工程有限公司支付装修补贴款共计2736465.44元。

2021年9月2日，某甲公司向某乙公司支付装修押金50000元，支付装修管理费28851.60元。同日，某甲公司向某乙公司支付首月租金19599.05元，此后未再向某乙公司支付过租金。某甲公司于2021年9月2日向某乙公司支付首月物业管理费53529.34元；于2021年12月7日向某乙公司支付2021年11月物业管理费53529.34元；于2022年2月14日向某乙公司支付2021年12月物业管理费53529.34元。此后某甲公司未再向某乙公司支付过物业管理费。

双方当事人对案涉商铺开业时间存在争议。根据某甲公司提交的某甲公司内部工作人员微信聊天记录以及多份《骑彩小马国际马术课程体验协议》，能够认定案涉商铺于2021年10月1日试营业，于当年11月6日正式营业。

某乙公司分别于2022年4月3日、2022年5月5日、2022年6月2日、2022年7月14日、2022年8月2日向某甲公司邮寄欠费催缴通知函催要租金及物业管理费，某甲公司签收函件后均未交纳相关费用。某乙公司于2022年4月29日向某甲公司邮寄了天津季景天地商铺恢复营业通知函，告知某甲公司其已经接到《关于恢复室内健身所（馆）开放通知》，要求某甲公司“接到通知函后及时做好各项准备工作，即日起恢复正常营业”。后，又于2022年6月24日再次向某甲公司邮寄了天津季景天地商铺恢复营业通知函，要求其恢复正常营业。某甲公司签收上述函件后，以受新冠疫情影响，其经营范围包含儿童健身板块，暂不允许开业为由，未恢复营业。2022年7月13日，某乙公司再次向某甲公司发函，要求某甲公司安排马匹进入店铺，正常营业。上述函件邮寄地址均为双方在租赁合同通用条款第十七条、专用条款第20.4条约定的某甲公司送达地址“天津市河东区津滨大道爱琴海四层442，收件人（联系人）马先生，联系电话135××××3333”。

某甲公司曾于2022年2月、8月向某乙公司提出因疫情防控导致停业申请租金物业费减免事宜。2022年8月1日，某乙公司工作人员（许倩茹）曾微信通知某甲公司工作人员谈疫情减免政策，告知某甲公司疫情减免政策截止到8月5日，需要在8月5日前补齐剩余欠款，如果错过时间，将视为放弃疫情减免政策，某甲公司回复14号以后。2022年8月3日，某乙公司对案涉商铺断电。2022年8月26日，某乙公司向某甲公司邮寄了《商铺租赁合同解约通知函》（以下简称解约函），该解约函邮寄地址、联系人及联系方式与其他函件邮寄信息一致（均为租赁合同约定的某甲公司送达地址，合同专用条款20.4条约定甲方向乙方该地址邮寄的任何通知均自寄出后第5日视为有效送达）。ＥＭＳ中国邮政速递物流信息显示，该函件于2022年8月27日由他人代收。某甲公司否认收到该解约通知函。

另查，某甲公司在2022年8月4日《投诉中国天津中新生态城季景天地商场运营部门管理问题》的函件中，有“因不可抗力的新冠疫情暴发及影响，我公司生态城店应政府疫情防控管理强制要求于2022年1月12日至7月6日之间停业，于7月7日复工营业”的表述，应视为其对停业及复工时间的自认。因此，某甲公司营业期间一审法院确认为2021年10月1日至2022年1月12日，2022年7月7日至8月3日。

本案争议焦点为：一、案涉租赁合同解除条件是否已经成就，解除时间应如何认定；二、双方主张的各项金钱给付及行为履行请求应否支持。

一、案涉租赁合同解除条件是否已经成就，解除时间应如何认定。

一审法院认为，某甲公司与某乙公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行。某甲公司违反合同约定，多次未按时交付租金及物业管理费、长期停业，且经某乙公司催告后在合理期限内仍未交纳相关费用并恢复营业，某乙公司主张依约行使合同解除权的条件成就，其主张的合同解除事由，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于租赁合同解除的时间，ＥＭＳ中国邮政速递物流信息显示解约函签收时间为2022年8月27日，故一审法院依法确认租赁合同解除时间为2022年8月27日。关于某甲公司抗辩其未收到解约函一项，一审法院认为，解约函的邮寄地址、收件人、收件人联系方式与双方在租赁合同中约定的某甲公司送达地址及相关信息一致，且合同约定甲方（某乙公司）向乙方（某甲公司）该地址邮寄的任何通知均自寄出后第5日视为有效送达，某乙公司向其邮寄的多份函件地址亦为合同约定的地址，某甲公司均予以签收，因此，函件邮寄风险应由某甲公司承担，故其抗辩意见一审法院不予采纳。

关于某乙公司主张某乙公司、某甲公司与案外人天津市某某装饰装修工程有限公司签订的补充协议即施工协议的解除问题，一审法院认为，该合同为三方主体，涉及案外人天津市某某装饰装修工程有限公司的权益，主合同义务已经履行完毕，且某乙公司因此而遭受的损失亦已在本案中主张权利，故对于某乙公司请求解除案涉《租赁合同之装修协议》的请求，一审法院不予支持。

二、双方主张的各项金钱给付及行为履行请求应否支持。

关于某乙公司主张的租金及物业管理费，一审法院认为，某甲公司应依租赁合同约定支付某乙公司上述费用。某甲公司欠付某乙公司2022年2月1日至2022年8月27日期间的租金，经计算，扣除3个月免租期后，欠付租金数额应为75867.29元（19599.05元／月×3个月＋19599.05元／月÷31天×27天）；某甲公司欠付某乙公司2022年1月1日至2022年8月27日期间的物业管理费，经计算，该期间的物业管理费数额应为421327.71元（53529.34元／月×7个月＋53529.34元／月÷31天×27天），上述费用，一审法院依法予以支持。

关于某甲公司抗辩承租保证金219385元及装修押金50000元应予抵扣或退还一项，一审法院认为，某乙公司未举证证明装修期间有应扣款行为发生，故某甲公司交纳的装修押金50000元应予以退还，但考虑到某甲公司尚欠付某乙公司的租金及物业管理费，故本案中予以抵扣。关于承租保证金，合同中虽约定了该项费用在某甲公司违约致使合同解除时不予退还，但一审法院认为，该项费用的性质为租金及物业管理费的支付保证金，故应优先用于抵扣承租方欠付的租金及物业管理费。承租保证金抵扣租金75867.29元后，某甲公司欠付某乙公司的租金数额为0，剩余承租保证金及装修押金抵扣物业管理费后，某甲公司欠付某乙公司的物业管理费数额为227810元［421327.71元-（219385元＋50000元-75867.29元）］。

关于某甲公司主张某乙公司于2022年8月3日强行断电应免除断电后的租金及物业费一项，一审法院认为，双方在合同通用条款10.2条约定的某乙公司保障某甲公司正常营业时间内的煤气、水、电、空调、电梯等设备设施使用的前提是某甲公司按合同规定的时间及方法支付租金及其他费用和遵守及履行合同规定的乙方其他义务。在通用条款第12.2.2条约定：乙方逾期支付上述任何款项超过十五（15）日的，某某管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。因此，某乙公司在某甲公司产生逾期交付租金、物业管理费等违约行为时采取断电措施符合上述合同约定，某甲公司该项主张一审法院不予支持。

关于某乙公司主张的逾期支付每月租金及物业管理费产生的违约金一项，一审法院认为，某甲公司逾期支付上述费用，依法应承担违约责任。关于违约金计算标准，一审法院认为，虽然双方在租赁合同中约定的违约金支付标准为日千分之一，但某乙公司未充分举证因此遭受的损失情况。某甲公司请求降低。一审法院认为，2022年天津市新冠疫情发生，给商场和商户的经营均造成了一定的不利影响，某甲公司逾期支付上述费用可酌情给予一定的责任减免，故，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准。关于租金的逾期支付违约金，因某甲公司欠付的租金抵扣后为0，故某乙公司主张的该项费用一审法院不再予以支持。关于物业管理费产生的逾期支付违约金，一审法院酌定计算方式如下：以抵扣后的数额227810元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准，自2022年8月27日计算至实际支付之日止。

关于某甲公司主张因新冠疫情暴发属于不可抗力，应减免租金及物业管理费一项，一审法院认为，第一，某甲公司与某乙公司系平等的商事活动主体，双方在2021年签订案涉租赁合同时既已存在新冠疫情发生的情况，某甲公司对新冠疫情发生有可能对企业经营造成的影响应有一定的预判，对风险的承担亦应有一定的准备。第二，双方在租赁合同通用条款第18.2.1条中约定了不可抗力事件在满足三个条件时的免责情况，但某甲公司在2022年1月12日至7月6日长期停业，显然没有按合同约定尽最大努力履行合同约定的义务以减少不可抗力事件造成的损失。某甲公司亦未提交任何证据证明其“在不可抗力事件发生后的十五日内提供有关该事件的书面资料，包括陈述延迟履行、部分履行或无法履行本合同义务的理由的说明书”，因此，某甲公司主张的该项减免无合同依据。第三，某乙公司系外商合资的有限责任公司，目前，尚无法律规定或政策性文件明确其在新冠疫情发生时对租户具有租金及物业管理费减免义务，某甲公司该项主张无法律依据。第四，关于某甲公司主张某乙公司对其他租户存在因新冠疫情减免租金、物业管理费的行为，某乙公司陈述减免行为系基于其他租户未欠付租金及物业管理费的前提下进行，某甲公司多次欠付租金、物业管理费，未在减免范围。一审法院认为，某乙公司对其他商户减免租金、物业费的行为系商事主体的自愿行为，且具有一定的适用前提，故非本案判案依据。综上，一审法院对某甲公司的该项主张不予支持。

关于某乙公司主张的逾期支付租赁保证金及装修押金产生的违约金，一审法院认为，某甲公司逾期支付上述两项费用，依法应承担违约责任。违约金计算标准一审法院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（理由同物业管理费逾期交付违约金部分），经计算，逾期支付租赁保证金产生的违约金为1724.45元（219385元×3.85%÷365天×25天＋119385元×3.85%÷365天×91天）（注：应付时间为2021年1月28日，2021年2月22日付100000元，2021年5月24日付119385元）；逾期支付装修押金产生的违约金为337.53元（50000元×3.85%÷365天×64天）（注：应付时间为2021年6月30日，实际支付时间为2021年9月2日）。两项共计2061.98元。

关于某甲公司抗辩装修押金系因双方对垃圾清运费产生分歧，重新对装修押金等费用进行协商并达成了新的一致意见，其不应承担逾期支付违约责任一项，一审法院认为，某甲公司提交的其股东马剑与某乙公司招商人员陈楠的微信聊天记录中，陈楠催促其交纳装修押金，但并未明确表示免除其逾期缴纳的违约责任，故其抗辩意见一审法院不予采纳。

关于某乙公司主张的解除租赁合同违约金219385.17元（三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额），符合合同约定，一审法院依法予以支持。

关于某乙公司主张的退还装修补贴款项一项，符合合同约定，一审法院亦依法予以支持。某甲公司营业时间为2021年10月1日至2022年1月12日，2022年7月7日至8月3日，故该项费用退还金额依据合同约定应为：2595099.64元＝2736465.44元×【1-132天÷（365天×7年）】。关于某乙公司主张的该款项利息，应以2595099.64元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2022年8月28日起计算至实际支付之日止。

关于某乙公司主张的延期开业违约金67012.64元，一审法院认为，某甲公司于2021年10月1日试营业，属于合同约定的开业，因此，某甲公司并未延期开业，某乙公司该项主张不符合合同约定，一审法院不予支持。

关于某乙公司主张某甲公司将案涉商铺恢复原状一项，符合合同约定，一审法院照准。某甲公司应于四十日内按租赁合同附件二所列内容恢复。某甲公司如逾期恢复或恢复不符合约定，某乙公司可立即自行恢复，由此产生的费用，可据实另行向某甲公司主张权利。关于某乙公司主张的自2022年8月28日起至商铺实际恢复原状之日止的商铺占用费，符合法律规定，但其主张按日租金2倍标准支付过高，某甲公司请求降低，一审法院依法予以酌减为合同约定的月租金标准。

一审法院判决：一、确认某某（天津生态城）房地产开发有限公司与某某（天津）体育发展有限公司签订的《商铺租赁合同》于2022年8月27日解除；二、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付某某（天津生态城）房地产开发有限公司物业管理费227810元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以227810元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2022年8月27日计算至实际支付之日止）；三、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付某某（天津生态城）房地产开发有限公司逾期支付租赁保证金产生的违约金1724.45元、逾期支付装修押金产生的违约金337.53元，两项共计2061.98元；四、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付某某（天津生态城）房地产开发有限公司解除租赁合同违约金219385.17元；五、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还某某（天津生态城）房地产开发有限公司装修补贴款2595099.64元并支付利息（利息计算方式：以2595099.64元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2022年8月28日起计算至实际支付之日止）；六、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起四十日内按案涉租赁合同附件二内容所列标准，将案涉商铺的现状恢复至原状，并按月租金19599.05元的标准支付某某（天津生态城）房地产开发有限公司自2022年8月28日起至实际恢复原状之日止的商铺占用费。某某（天津）体育发展有限公司如逾期恢复或恢复不符合附件所列内容约定，某某（天津生态城）房地产开发有限公司应立即自行恢复，恢复所产生的相应费用，可据实另行向某某（天津）体育发展有限公司主张权利；七、驳回某某（天津）体育发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回某某（天津生态城）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9794元，由某某（天津）体育发展有限公司负担；反诉案件受理费17701.66元，由某某（天津生态城）房地产开发有限公司负担2630.47元，由某某（天津）体育发展有限公司负担15071.19元，保全费5000元，由某某（天津）体育发展有限公司负担。

本院二审期间，某甲公司提交：证据一、2022年1月9日国务院发布疫情防控文件，证明天津市教委两委要求从2022年1月8日起，天津市所有校外教育培训机构、职业培训机构、成人培训机构、托管服务机构暂停任何形式的线下培训服务、托管服务。证据二、2022年3月22日天津市滨海新区人民政府发布疫情防控文件，证明2022年3月22日起暂停全区密闭场所营业。证据三、2022年6月6日天津市滨海新区人民政府发布疫情防控文件，证明2022年6月6日继续暂停市内密闭场所运运营活动（含多功能综合场所内上述高风险区域）。以上证据均证明，某甲公司停业没有营业收入的原因受新冠疫情影响，是受不可抗力的事件影响，并非某甲公司故意不营业，不交租金，某甲公司的责任应予以免除。证据四、2022年10月16日拍摄的照片，证明某乙公司已经将店铺涉案房屋上锁，某甲公司无法进入。证据五、2023年5月25日的通话录音，证明某甲公司的员工想从案涉租赁的仓库里拿回物品，某乙公司是拒绝的。证据六、2023年7月7日的网页截屏，证明某乙公司已经将案涉房屋出租给他人，承租方也是一家马术俱乐部培训机构。证据七、2022年11月4日天津市财政局发布的关于进一步做好行政事业单位即所办企业房租减免和自查工作的通知。证明人民法院应当根据租金减免政策的精神、最高人民法院相关指导意见的精神、公平原则，对某甲公司的租金、物业费进行减免。

某乙公司认为：证据一至四不属于新证据，真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不认可。与某甲公司一审提交的证据有类似，而且某甲公司不属于教育培训机构，其营业性质属于体育健身类。照片不能看出是否系案涉房屋。证据五中某乙公司并未认可商铺内存在某甲公司贵重物品或进行此陈述，某甲公司的录音文字整理版与录音内容不符，存在截取现象。证据六真实性认可，证明目的不认可。某乙公司为及时减少双方的经济和财产损失，在一审判决后，根据实际情况对商场进行了下一步的招商，目前情况涉案商铺实际于2023年7月7日再次有其他商户入驻。但某甲公司主张免除一审判决送达后至二审生效期间的房屋占用费不应支持，某乙公司不认可，请求法院依法审查认定。证据七不属于新证据，某甲公司在一审期间也曾提交过该文件，某乙公司并非该文件中所述的国有企业性质，不应适用该规定。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据一至三能够证明，2022年天津市滨海新区新冠疫情防控政策影响某甲公司及某乙公司正常经营。证据四内容不足以证明案涉房屋封锁情况。证据五某甲公司提交的书面整理内容与其录音内容有出入，某乙公司并未认可某甲公司主张的存放贵重物品，但某甲公司确已无法进入案涉房屋。证据六能证明案涉房屋于2023年7月7日已经有其他商户入驻。证据七的通知并不适用于某乙公司。

另，二审中，双方确认一审法院查明的合同专用条款第21条约定，第一个租金计收年度月保底租金为19599.04元系笔误，双方约定的金额为19599.05元。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、某乙公司发出的解除通知是否产生双方合同解除的效力；二、案涉租金、物业费是否存在应减免的事由；三、双方合同解除原因，是否应由某甲公司承担违约责任，并将房屋恢复原状。

关于争议焦点一，某甲公司与某乙公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行。某甲公司与某乙公司签订合同时，新冠疫情已经发生，双方对此应有所预见。某乙公司在签订合同时已经承诺免除部分租金。经某乙公司催告后在合理期限内某甲公司仍未交纳相关费用并恢复营业，某乙公司依约行使合同解除权的条件成就，其合同解除事由具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持并无不当。某乙公司提交的ＥＭＳ中国邮政速递物流信息显示解约函签收时间为2022年8月27日，解约函的邮寄地址、收件人、收件人联系方式与双方在租赁合同中约定的某甲公司送达地址及相关信息一致，一审法院认定以2022年8月27日作为双方合同解除时间并无不当。

关于争议焦点二，如前所述，双方在2021年签订案涉租赁合同时已存在新冠疫情发生的情况，某甲公司对新冠疫情发生有可能对企业经营造成的影响应有一定的预判，对风险的承担亦应有一定的准备。尚无法律规定新冠疫情发生时必须对租户的租金及物业管理费予以减免，结合双方合同约定及履行情况，双方在合同中已经约定了部分租金减免，某甲公司主张再行减免租金及物业管理费缺乏依据。

关于争议焦点三，双方在合同通用条款10.2条约定，某乙公司保障某甲公司正常营业时间内的煤气、水、电、空调、电梯等设备设施使用，前提是某甲公司按合同规定的时间及方法支付租金、其他费用和遵守及履行合同规定的乙方其他义务。通用条款第12.2.2条约定：乙方逾期支付上述任何款项超过十五（15）日的，某某管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。某乙公司在某甲公司逾期交付租金、物业管理费等违约行为时采取断电措施符合上述合同约定。现有证据能够证明某乙公司已经将案涉商铺另行出租给他人使用，且经营业态与某甲公司经营业态相同，显然并无必要将商铺恢复原状，自行恢复的费用亦没有发生必要，本院对此予以确认。其他承租人于2023年7月7日开始营业，房屋的装修能够被新承租人继续利用，案涉房屋的装修价值并未全部损失，如以原约定方式计算损失显失公平，本院对于某修损失予以调整。某乙公司未提交其与案外人订立的合同，但考虑其他商家入住亦需要准备时间，新承租人使用房屋的时间应在营业之前。故本院酌定某甲公司对于某修折价予以赔偿，自某甲公司2021年10月1日营业开始计算至2023年6月7日，结合装修费用及原合同约定租期，本院认定装修折价损失为768459.5元【2736465.44×615÷（365×6）】。某乙公司解除合同时，某甲公司已经不再经营，结合某乙公司后续自行将房屋另租他人的实际情况，某甲公司显然早已丧失对房屋的控制权利。某乙公司主张解除合同后的占有使用费缺乏依据。因合同解除，某乙公司需再将房屋租赁他人，期间必然产生租金及物业管理费损失，某乙公司主张解除租赁合同违约金219385.17元（三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额），符合合同约定，应予支持。某甲公司已经缴纳的装修押金50000元应予退还，可在本案中折抵某甲公司应当支付费用。合同中约定了承租保证金在某甲公司违约致使合同解除时不予退还，但该项费用的性质为租金及物业管理费的支付保证金，故应优先用于抵扣承租方欠付的租金及物业管理费。一审法院确定上述费用予以折抵并无不当。某甲公司逾期支付租金等费用违约，应当承担违约责任。鉴于2022年天津市新冠疫情发生，给商场和商户的经营均造成了一定的不利影响，合同约定的某甲公司逾期支付租金等各项费用的违约金过高，一审法院予以调整并无不当。某甲公司存在未及时支付租赁保证金及装修押金产生的行为，依法应承担违约责任。一审法院酌情确定违约金标准适当。

综上所述，某甲公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津自由贸易试验区人民法院（2022）津0319民初23734号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；

二、撤销天津自由贸易试验区人民法院（2022）津0319民初23734号民事判决第五项、第六项、第七项、第八项；

三、某某（天津）体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付某某（天津生态城）房地产开发有限公司装修赔偿款768459.5元；

四、驳回某某（天津）体育发展有限公司其他诉讼请求，其他上诉请求；

五、驳回某某（天津生态城）房地产开发有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费9794元，由某某（天津）体育发展有限公司负担，反诉案件受理费17701.66元，由某某（天津生态城）房地产开发有限公司负担9831.66元，由某某（天津）体育发展有限公司负担7870元。保全费5000元，由某某（天津）体育发展有限公司负担。二审案件受理费9794元，由某某（天津）体育发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　晶

审 判 员　　何日升

审 判 员　　李兴明

二〇二三年九月二十六日

法官助理　　姜玉姝

书 记 员　　高志扬

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款：

第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……