2018年

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1 自荐人

姓名:李柏坤

法院:黑龙江省高级人民法院

部门:行政庭

电话:

李柏坤,三级高级法官,行政庭副庭长,审判员

2 裁判要旨

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,征收当事人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议的,作出房屋征收决定的市、县级政府有权按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定。同时规定,行政相对人 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中,梨树区政府因未与原告达成补偿协议,遂按照征收补偿方案及房屋评估报告作出了补偿决定。原告在收到估价报告后,并未向评估机构申请复核,也未申请鉴定,视为对该房屋价值评估程序及分户评估报告的认可。

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姜凤娟诉梨树区人民政府房屋征收补偿决定二审行政判决书

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黑龙江省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)黑行终314号
上诉人(原审原告)姜凤娟。
委托代理人张春涛,北京京坤律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)鸡西市梨树区人民政府,住所地鸡西市梨树区九道街。
法定代表人叶荣国,该区区长。
委托代理人苏显宝,梨树区人民政府房屋征收办工作人员。
委托代理人李立国,黑龙江唯实律师事务所律师。
上诉人姜凤娟因诉被上诉人梨树区人民政府(下称梨树区政府)房屋征收补偿决定一案,不服鸡西市中级人民法院(2016)黑03行初36号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2017年4月11日公开开庭审理了本案。姜凤娟及其委托代理人张春涛,梨树区政府的行政机关负责人副区长袁树茂及委托代理人苏显宝、李立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明,2014年鸡西市梨树区政府对梨树区山产品大市场北墙外第一条自然路以北、农田以南、西大街以东、东大街以西地块进行棚户区改造,建设锦绣华庭小区。梨树区政府于2014年5月16日下发《梨树区政府关于梨树区锦绣华庭小区实施国有工矿棚户区改造启动政府征收程序的通知》(梨政发[2014]9号文)。2014年5月19日,梨树区政府组织城建、房产、国土、城市执法联合对中北村地块建筑物、构筑物进行调查、登记、认定。2014年7月4日,梨树区政府在中北村地块公示锦绣华庭小区项目房屋征收补偿方案征求意见稿,征求意见期限30日。针对征收范围内的被征收人提出的意见,梨树区政府对房屋征收补偿方案进行了修改,并将修改情况在中北村地块内进行公示。2014年7月30日,梨树区政府对锦绣华庭小区项目房屋征收与补偿进行了社会稳定风险评估,并形成报告。2014年8月6日,锦绣华庭小区项目房屋征收补偿方案,经梨树区政府15届22次常务会议讨论通过。2014年8月7日,梨树区政府在中北村地块发布锦绣华庭小区房屋征收公告、房屋征收决定(梨政决定[2014]3号)和房屋征收补偿方案。姜凤娟在中北村地块内有砖木结构私产有照服务业房屋1户,产权证L-201200307号,建筑面积132.32㎡;混合结构私产有照服务业房屋1户,产权证L-201200308号,建筑面积为285.60㎡。附属物及附属设施,有仓房、大门、棚子、渗井、机井。2015年2月25日,鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告书,两处房屋评估价值为1113610.80元,附属物价值13220.00元。姜凤娟未在法定期限内依法申请复核评估,梨树区政府房屋征收办工作人员多次与姜凤娟协商解决房屋征收事宜,始终未达成房屋征收补偿协议。2015年8月19日,梨树区政府作出《房屋征收补偿决定书》(梨征字[2015]L227号),征收补偿决定书给予姜凤娟有选择货币补偿或产权调换的权利,对补偿方式、补偿金额和支付期限,用于产权调换房屋的地点和面积、拆迁安置补偿、附属物和附属设施补偿、搬迁期限、过渡期限一一列明。姜凤娟认为梨树区政府的行为实体和程序严重违法,请求撤销该征收补偿决定并由梨树区政府承担诉讼费。
另查,梨树区政府对锦绣华庭小区项目房屋征收评估机构的选择,采取在征收范围内以投票方式选出被征收人代表,由被征收人代表从具有相应资质房地产评估机构中选定鸡西市新世纪房地产评估有限公司为锦绣华庭小区项目房屋征收范围的评估机构。梨树区政府房屋征收办公室与鸡西市新世纪房地产评估有限公司签订评估委托协议书。房地产评估机构对征收范围内所有被征收人房屋进行了初评,并将初评结果在征收范围内进行了公示。
原审法院认为,梨树区政府作出梨征字[2015]第L227号房屋征收补偿决定,是在梨树区政府作出房屋征收决定(梨政决定[2014]3号)和房屋征收补偿方案的基础上,对姜凤娟房屋进行依法分户评估后做出的,其行政行为事实清楚,适用法律法规正确,符合法定程序。姜凤娟的诉讼请求没有事实和法律依据,不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决驳回姜凤娟的诉讼请求。
姜凤娟上诉称:1.上诉人的房屋在征收前一直用于商业经营,被诉房屋征收补偿决定未对停产停业损失予以补偿,属遗漏补偿项目。2.被诉房屋征收补偿决定对上诉人房屋的补偿远远低于征收决定作出之日被征收房屋类似房地产市场价格,背离了公平补偿的原则。3.被上诉人没有证据证明是通过公开透明方式推选的被征收人代表,并在征收范围内公示了被征收人代表名单,评估程序违法,严重侵害了被征收人对评估机构的选择权和知情权。4.被上诉人未提交评估委托合同,没有评估合同,评估机构无权对被征收房屋进行价格评估。5.评估报告中没有《房地产估价规范》规定的估价技术报告和参考数据,估价结果没有依据。6.评估报告没有任何相关实地勘察影像记录。7.评估报告的有效期限为2015年2月25日至2016年2月24日,上诉人收到被诉房屋征收补偿决定的时间是2016年5月17日,此时评估报告已经失效,故被诉房屋征收补偿决定因没有合法依据而失去效力。8.被上诉人提交的分户评估结果公示的证据都是照片,无法确认其真实合法性,上诉人也未看到过公示公告,没有证据证明被上诉人进行了公示。9.评估报告中仅有注册房地产估价师的印章,没有签名,违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定。10.中北村土地在2015年7月20日才由集体土地转为建设用地,被上诉人于2014年8月7日作出的房屋征收决定是违法的行政行为,故被诉征收补偿决定也无效。原审法院认定事实不清,适用法律错误。请求依法撤销原审判决,撤销梨树区政府梨征字[2015]第L227号房屋征收补偿决定。
梨树区政府答辩称:1.房屋征收补偿决定补偿项目完整,补偿标准正确。姜凤娟虽有2处服务业房屋,但未提供合法的营业执照和向税务机关纳税的有效票据,其要求营业损失补偿,不符合《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条的规定。2.梨树区政府对姜凤娟的补偿金额是依据鸡西市新世纪房地产评估公司289号和290号房地产估价报告及附属物评估表依法确定的。3.房地产评估机构是征收范围内被征收人以投票方式选出的被征收人代表从鸡西市具有相应资质的房地产评估公司中选定的,程序合法。4.梨树区政府与评估机构签订了评估委托协议,评估报告依法作出。5.评估机构对所有被征收房屋进行了初评,并将初评结果在征收范围内进行了公示。评估公司估价师依法对姜凤娟的房屋进行了现场实地查勘,留存了相关影像资料。6.评估公司2014年2月25日做出289号和290号房地产估价报告,梨树区政府于2015年3月18日向姜凤娟送达。姜凤娟未在规定时间内对评估结果提出复估申请,评估报告具有法律效力。7.本案审理的焦点是被诉房屋征收补偿决定的合法性,锦绣华庭小区中北村地块性质不是本案裁判核心,况且该地块经省政府2015年7月20日批复、鸡西市人民政府发布公告,已由集体土地转为建设用地。原审判决驳回姜凤娟的诉讼请求事实清楚,证据确实充分,程序合法,应予维持。
本院二审查明的事实与原审一致,本院予以确认。另查明,在本案二审诉讼期间,2017年5月11日,梨树区政府作出梨征字[2015]第L227-1号房屋征收补偿补充决定,对姜凤娟的营业损失给予补偿17999.40元、用工人员工资损失补偿12600.00元、室内装饰装修补偿27756.00元,合计补偿58355.40元。
本院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定,因征收当事人在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议,梨树区政府有权按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定。本案的争议焦点是梨征字[2015]第L227号房屋征收补偿决定是否合法。主要涉及以下问题:
一、关于房屋征收评估机构选定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中,梨树区政府房屋征收办公室于2014年8月8日对鸡西市具有相应资质的鸡西市新世纪房地产评估有限公司、鸡西市一民房地产评估有限公司和鸡西市誉兴房地产估价有限公司三家房地产价格评估机构的相关情况进行了公示。同日,在征收范围内的被征收人以投票方式选出了3名被征收人代表。被征收人代表经协商选定鸡西市新世纪房地产评估有限公司为涉案项目的房地产价格评估机构,体现了多数被征收人的意见。目前,尚无法律明确规定被征收人代表应当如何选定,故姜凤娟认为评估程序违法、侵害了被征收人对评估机构的选择权和知情权的理由,依法不能成立。梨树区政府房屋征收办公室于2014年8月12日与鸡西市新世纪房地产评估有限公司签订了房地产估价委托协议,包括委托估价合同和房屋征收评估委托书。故姜凤娟关于未签订委托合同、评估机构无权对被征收房屋进行价格评估的主张,亦不能成立。
二、关于评估结果是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款及第三十条规定,被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格,是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。本案中,289号和290号估价报告以2014年8月7日即房屋征收决定公告之日为估价时点,采取市场比较法进行估价作出。姜凤娟认为类似房地产价格指的是就近区位新建商品房的价格,无法律依据,不应支持。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定,房地产估价师应在估价报告中签字。本案中,在梨树区政府提交的《房屋分户估价报告》中,两名估价师均以印章代替签字,不符合前述规定,但因并未影响姜凤娟的实体权益,故可视为瑕疵。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中,新世纪评估公司所作289号和290号估价报告中对姜凤娟被征收房屋价格作出了评估,并告知其若不服该评估报告的相应救济时间与途径。该评估报告履行了公示、送达等程序,但姜凤娟在收到估价报告后,并未向房地产价格评估机构申请复核,也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定,视为对该房屋价值评估程序及分户评估报告的认可,因此,姜凤娟认为估价报告失效的主张不能成立。
关于房屋征收补偿决定的合法性问题。梨树区政府在征收补偿决定中,以估价报告为依据对姜凤娟被征收房屋的用途、面积、价值及用于产权调换房屋市场价值等内容的确定,并无不当。该决定参照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》对姜凤娟给予搬家费、临时安置补偿费补偿标准的确定,客观、合理。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,对被征收人给予的补偿除被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿外,还包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定,被征收房屋室内装饰装修价值,及其设备、物资等搬迁费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。本案中,姜凤娟被征收房屋性质为服务业房屋,非商业用房,为姜博敬老院的服务场所,双方当事人对此均无异议。姜凤娟作为被征收人,应主动配合征收人,提供证明该房屋依法从事经营活动及相关效益的证明材料。梨树区政府在本案被诉房屋征收补偿决定中遗漏了对姜凤娟被征收房屋停产停业损失和装饰装修价值的补偿内容,但在本院二审审理过程中,梨树区政府已就上述内容进行补正并重新作出梨征字[2015]第L227-1号房屋征收补偿补充决定,如姜凤娟对此不服,可另行申请行政复议或者提起行政诉讼。
另,关于涉案房屋征收决定的合法性问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定,人民法院审理行政案件,对行政行为是否合法进行审查。虽然房屋征收决定是房屋征收补偿决定的前置行政行为,但房屋征收决定是与房屋补偿决定相独立的另一行政行为,故房屋征收决定不属于本案审查范围。
为有效解决双方当事人的纠纷,实质解决争议,本院在审理期间曾多次组织双方当事人进行协调,但因为双方主张的补偿数额差距较大,协调未果。
综上,鉴于被诉征收补偿决定对姜凤娟的房屋、附属物及搬家费、临时安置费等相关事项的补偿标准符合规定,且梨树区政府对姜凤娟的停产停业损失及装饰装修费用等内容已作出补偿补充决定,故为有益于姜凤娟的权利救济,减少其诉累,原审判决应予维持,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由姜凤娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 柏 坤
审 判 员 皇甫延玉
审 判 员 赵 良 宇

二〇一七年五月十六日
法官助理 宋 英 杰
书 记 员 张  莉
附:相关法律司法解释条文
1.《中华人民共和国行政诉讼法》
第六条人民法院审理行政案件,对行政行为是否合法进行审查。
第八十九条人民法院审理上诉案件,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律、法规正确的,判决或者裁定驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的,依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件,需要改变原审判决的,应当同时对被诉行政行为作出判决。
2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
第十九条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
《国有土地上房屋征收评估办法》
房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第十七条分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

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