2018年

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1 自荐人

姓名:丁勇

法院:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

部门:民事审判第二庭

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丁勇从事民商事审判工作二十余年,本人具有法律及医学专业知识。2005担任审判长至今,曾参与承办、审理和审签一、二审人格权纠纷、侵权责任纠纷、物权纠纷、合同类纠纷、公司、保险及票据纠纷等千余件案件,曾在北京市第二中级人民法院挂职交流,具有丰富的审判实践经验,每年均有数篇裁判文书获得本院优秀裁判文书。

2 裁判要旨

在场地租赁合同中,出租人与承租人约定,出租人足额收取第一年租赁费用后合同生效,且双方同时约定第一年租金在合同签订后五日内付清。合同成立后,承租人无正当理由一直未支付第一年租金,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,应视为承租人为自己利益不当地阻止合同生效条件成就,视为合同生效条件已成就。

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乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司与新兴铸管(新疆)物流有限公司租赁合同纠纷二审民事裁定书

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新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新01民终807号
上诉人(原审原告、反诉被告):乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司,住所地乌鲁木齐市头屯河区北站西路249号304室。
法定代表人:刘福洪,该公司总经理。
委托诉讼代理人:王策,女,该公司业务员。
被上诉人(原审被告、反诉原告):新兴铸管(新疆)物流有限公司,住所地乌鲁木齐市头屯河区北站三路349号。
法定代表人:韦良义,该公司董事长。
委托诉讼代理人:李建庆,新疆瀛漠律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王昌武,新疆瀛漠律师事务所实习人员。
上诉人乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司(以下简称宏运广达公司)因与被上诉人新兴铸管(新疆)物流有限公司(以下简称新兴铸管公司)租赁合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2016)新0106民初1058号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人宏运广达公司委托诉讼代理人王策、被上诉人新兴铸管公司委托诉讼代理人李建庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏运广达公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项、改判确定双方签订的《场地租赁合同》于2016年6月28日解除;2.撤销一审判决第三项,改判我公司支付新兴铸管公司2016年6月15日—2016年6月28日期间的房屋占用费57570.4元;3.撤销一审判决第四项,改判新兴铸管公司赔偿我公司损失16万元;4.由新兴铸管公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、根据《场地租赁合同》第6条第6.1.5款约定,甲方新兴铸管公司应及时配合乙方我公司办理符合国家铁路部门、城建等管理部门规定的生产、经验、维修、基建等手续及加盖印鉴事宜,并提供相应的文件、证照等必要的支持。从该条款终可以看出,我公司租赁该场地时,新兴铸管公司已经知道我公司租赁场地需要建造房屋使用、新兴铸管公司负有配合我公司办理相关手续的义务;二、由于新兴铸管公司不配合我公司办理房屋承建手续,导致房屋无法建造,在我公司书面通知后,其答复给予推诿拒绝,新兴铸管公司的行为完全违背了双方签订的合同内容;三、由于新兴铸管公司的推诿行为,导致合同无法继续正常履行,所以,我公司为避免损失扩大,在2016年6月28日将租赁场地上的钥匙交给新兴铸管公司的经理桑世强,其已将钥匙收回,租赁物的使用权已经归新兴铸管公司。双方之间签订的《场地租赁合同》已实际解除。四、双方签订的《场地租赁合同》是附条件的合同,合同第12条规定,本合同自双方盖章后成立,自新兴铸管公司足额收取第一年租赁费后生效,况且在2016年6月28日,该租赁物已经由新兴铸管公司占有、使用、收益。而一审法院判决我公司支付新兴铸管公司房屋租赁费194853.7元(2016年6月15日至2016年7月29日止)没有事实和法律依据。新兴铸管公司应该将我公司押金及损失41万元赔偿后,我公司愿意支付新兴铸管公司自2016年6月15日至2016年6月28日13天的房屋占用使用费57570.4元。五、我公司与新兴铸管公司产生此次纠纷的主要原因是,新兴铸管公司的不作为行为和故意隐瞒行为造成的。我公司给新兴铸管公司的租赁物上的所有投入支出款项,理应由其支付给我公司,而一审法院以我公司举证不足为由,对我公司主张的各项损失未予支持是错误的。一审中,新兴铸管公司向法庭提交的交接清单也可以看出办公室、门卫室、动力房、消防水池、风雨棚站台、车库、大门等全部不能使用,我公司投入大量的资金都是用来维修不能使用的租赁物。因此因维修产生的费用其理应承担。综上,我公司不服一审判决,上诉二审法院,请求依法改判。
新兴铸管公司辩称,一、宏运广达公司未在合同约定的期限内支付第一年度的租赁费,其行为不正当阻止合同生效所附条件,依据法律规定应视为《场地租赁合同》所附条件成就。且我公司已将租赁场地交付宏运广达公司实际使用,双方已实际履行合同主要义务。《场地租赁合同》已生效,该合同对双方均具有法律约束效力;二、合同约定新建不动产装饰装修等手续的办理主体为宏运广达公司,其能否修建临建房屋属于经营风险,而非合同目的。我公司配合其办理手续的前提条件是修建临建房屋应符合政府相关部门的规定。宏运广达公司提出的临建房屋建设项目并未获得城建管理部门的同意,不符合我公司配合办理手续的前提条件,宏运广达公司主张合同解除的原因系我公司不作为行为所导致没有事实依据;三、宏运广达公司在本案中提出解除《场地租赁合同》的诉讼请求,说明双方诉前未就该合同解除达成合意,本合同也不存在法律规定的其他解除方式。我公司在2016年7月29日第一次开庭时当庭同意解除合同,《场地租赁合同》解除的时间依法应当为2016年7月29日,而非2016年6月28日;四、我公司在《场地租赁合同》履行中没有违约行为,合同对装饰装修费用在合同解除后的支付方式做了明确约定,宏运广达公司主张的损失不符合约定,没有事实和法律依据。五、《场地租赁合同》对租赁期限及租赁费的标准作了明确约定,宏运广达公司的违约行为导致合同解除,宏运广达公司理应支付2016年6月15日至7月29日使用租赁场地期间的费用。综上,宏运广达公司上诉请求不能成立,请求二审法院维持原判。
宏运广达公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》;2.请求判令新兴铸管公司返还宏运广达公司履约保证金25万元;3.请求判令新兴铸管公司赔偿宏运广达公司损失16万元;4.新兴铸管公司承担本案诉讼费用。
新兴铸管公司向一审法院提出反诉请求:1.依法判令宏运广达公司支付新兴铸管公司2016年5月29日至同年7月29日期间的场地租赁费用269400元,及支付2016年7月30日至租赁场地实际交付新兴铸管公司期间的场地租赁费用;2.依法判令宏运广达公司将租赁场地恢复原状并交付新兴铸管公司;3.反诉费由宏运广达公司承担。
一审法院认定事实:2016年5月,承租人宏运广达公司与出租人新兴铸管公司就租赁位于乌鲁木齐市头屯河区北站四路1号一处场地事宜达成一致意见。2016年5月27日,宏运广达公司向新兴铸管公司支付保证金25万元,新兴铸管公司于当日向宏运广达公司出具收据一份予以证实。2016年5月29日,新兴铸管公司将场地交接给宏运广达公司,双方签订了《兵棉土地交接清单》,对该场地内办公室、值班室的数量、水电暖设施的现状等进行了详细的交接。宏运广达公司在该清单上盖印,法定代表人签名,新兴铸管公司在该清单上盖印,其公司的桑世强签名。后宏运广达公司找人对场地进行清理,维修了水电暖等设施,并将办公用品、钢材等搬至该场地。2016年6月4日,宏运广达公司(承租方、乙方)与新兴铸管公司(出租方、甲方)签订了一份《场地租赁合同》及《补充协议》,约定甲方将上述场地及附属房屋租给乙方使用;乙方在签订本协议前,已多次实地查看租赁物,对租赁物的位置、布局、房屋结构、基础设施的配置及现状、周边交通及经营环境等均明知且同意按现状予以租赁;双方同意按照89.8亩结算本合同约定的租赁费用,本合同中约定的租赁场地使用面积与实际面积不符的,不影响甲方按本合同约定的面积及标准收取租赁费用;第一年租赁费用每亩1.8万元;租赁费用按年度支付,从合同约定的起始之日起计算,先付费后使用,乙方在本合同签订后5日内一次性足额支付当年度的租赁费用;甲方积极配合开通租赁场地及办公室所需的水、电、暖、气等开通,产生的费用由乙方自行承担;为保证本合同正常执行,合同签订后5日内,乙方需向甲方支付25万元的合同履约保证金,合同期满后,如乙方未违约,甲方于30日内全额退还乙方,如乙方中途退租,此保证金不予退还;租赁期限五年,自2016年6月15日至2021年6月14日止;租赁期限届满后乙方不再续租或提前解除合同的,乙方在租赁场地上所添附的财产按照下列原则进行处理:1.属于乙方的动产(如物资设备、办公设备等),由乙方在租赁期限届满或合同解除后5日内自行搬离;2.甲方同意乙方自行出资进行的装饰装修,未与建筑物或土地形成附和的,由乙方在租赁期限届满或合同解除后5日内自行拆除并搬离,逾期视为乙方放弃,甲方可自行选择处置方式,已与建筑物或土地行形成附和的,无偿归甲方所有;租赁期限届满或合同提前解除的,租赁场地内新增的不动产,无偿归甲方所有;租赁物于2016年6月15日前交付;甲方应及时配合乙方办理符合国家铁路部门、城建等管理部门规定的生产、经营、维修、基建等手续及加盖印签事宜,并提供相应的文件、证照等必要的支付;如乙方逾期支付租赁费用,每逾期一天,承担应交费用总额的万分之六的违约金,如逾期天数超过15日的,甲方有权单方解除合同,租赁期内新增的不动产及已形成附和的装饰装修、设施设备,无偿归甲方所有;本合同自双方盖章后成立,自甲方足额收取第一年租赁费用后生效。合同签订后,宏运广达公司未依约支付第一年度的租金,双方因临建房屋的审批手续由谁办理产生争议,双方互致函件,宏运广达公司要求新兴铸管公司办理,新兴铸管公司要求宏运广达公司自行办理。2016年6月18日,宏运广达公司向新兴铸管公司发出了一份《协议书》,要求每亩降低租赁费用8000元,2016年6月23日,新兴铸管公司向宏运广达公司复函,不同意宏运广达公司的要求,宏运广达公司将场地内的物品搬离,并于2016年6月28日将场地内的钥匙交付给了新兴铸管公司的桑世强。
另查明,2016年9月1日,新兴铸管公司与案外人巴州九天运输有限责任签订合同,将涉案的场地租赁给该公司,经一审法院现场查看,该公司在涉案的场地内已开始经营活动。
上述认定事实有宏运广达公司提交的银行缴款单、收据、《场地租赁合同》、《补充协议》、《关于修建临建房事宜的回复函》、《回复函》、视听资料、证人证言,新兴铸管公司提交的《兵棉土地交接清单》、《申请报告》、《关于修建临建房事宜的回复函》、《协议书》、《回复函》、国有土地使用权证,一审法院庭审笔录中当事人的陈述附卷予以佐证。
一审法院认为,宏运广达公司与新兴铸管公司于2016年6月4日在平等自愿、协商一致的基础上签订的《场地租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当依约履行。关于宏运广达公司主张该合同约定生效所附条件未成就,故合同未生效,新兴铸管公司辩称双方已实际履行该合同,合同已经生效,一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。本案中,双方在合同中约定,第一年度租赁费用在合同签订后五日内付清,合同自新兴铸管公司足额收取该费用后生效,故宏运广达公司应于合同签订之日2016年6月4日后的五日即2016年6月9日前付清第一年度的租赁费用,其至今未支付,应当视为不正当地阻止合同生效所附条件成就,依照上述法律规定,视为条件已成就,且双方在合同签订前,新兴铸管公司向宏运广达公司交付了租赁的场地,宏运广达公司向新兴铸管公司支付了履约保证金后实际使用的场地,双方已实际履行了合同的主要内容。双方合同虽约定了生效所附的条件,但因宏运广达公司不正当的阻止条件成就及双方已实际履行合同主要内容,该合同已生效,宏运广达公司主张合同未生效的理由不成立,一审法院不予采信。新兴铸管公司辩解理由符合法律规定,一审法院予以采信。
关于宏运广达公司本诉要求解除双方签订的《场地租赁合同》的诉讼请求,一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。本案中,宏运广达公司在合同约定的租赁期间内提出不再租赁涉案的场地,新兴铸管公司于2016年7月29日一审法院第一次庭审时当庭同意解除合同,宏运广达公司在此前已将涉案场地返还给了新兴铸管公司,因此双方在该日对解除合同达成合意,双方签订的《场地租赁合同》在该日予以解除,一审法院予以确认;关于宏运广达公司主张涉案场地所在的区域已有新的规划,政府部门不再批准任何新建不动产手续,故合同目的无法实现,其依照合同约定及法律规定行使法定解除权。一审法院认为,双方签订的合同对新建不动产、装饰装修等手续的办理、合同期限届满后的权属进行了约定,但未明确约定宏运广达公司租赁该场地需要新建一些房屋,如不新建房屋无法满足宏运广达公司经营使用,且该场地内已有办公楼等,宏运广达公司在签订本协议前,已多次实地查看租赁场地,对场地的位置、布局、房屋结构、基础设施的配置及现状、周边交通及经营环境等均明知且同意按现状予以租赁,故宏运广达公司以不能新建不动产解除合同的理由并不成立,一审法院不予采信。
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于宏运广达公司本诉要求新兴铸管公司返还履约保证金25万元的诉讼请求,一审法院认为,本案双方当事人对宏运广达公司根据《场地租赁合同》约定,已向新兴铸管公司交付25万元履约保证金的事实均认可,该保证金就其性质而言具有合同之债的担保方式,其缴纳的目的是用于督促缴纳一方当事人全面履行合同义务,不应适用担保法规定的相应规则,现双方合同已解除,新兴铸管公司应当将收取的该笔保证金返还,故宏运广达公司该项请求符合法律规定,一审法院予以支持;关于宏运广达公司本诉要求新兴铸管公司赔偿损失16万元的诉讼请求,主要包括平整场地、装饰装修、库房及办公楼、自有物品吊装、运输等费用,一审法院认为,首先,宏运广达公司未举证证实交接前场地的具体情况,及其具体装修了哪些项目,针对各项费用,其提供的证人证言及发票,但未举证产生的各项费用的支出;其次,宏运广达公司主张新兴铸管公司隐瞒该场地不能新建任何房屋,致使合同目的无法实现,双方签订的合同解除,新兴铸管公司应对合同的解除承担责任,故要求新兴铸管公司承担各项已支付的费用,一审法院认为,宏运广达公司主张合同目的无法实现行使法定解除权不能成立,一审法院依法不予采信,不再赘述,其据此要求新兴铸管公司承担各项损失亦不能成立;最后,根据双方合同约定,合同提前解除的,宏运广达公司在场地内的装饰装修,未形成附和的五日内拆除并搬离,已形成附和的及新增不动产,归新兴铸管公司所有,现宏运广达公司主张损失中,除其自有物品吊装运输费外,大部分为装饰装修费,故依照双方约定,新兴铸管公司不应赔偿,宏运广达公司该项请求无事实及法律依据,一审法院不予支持。
关于新兴铸管公司反诉要求宏运广达公司支付2016年5月29日至同年7月29日期间的场地租赁费用26.94万元,及至实际交付期间的场地租赁费用的请求,一审法院认为,双方合同的解除不是因新兴铸管公司原因造成的,依照合同约定,宏运广达公司应当支付合同约定的租赁期限开始之日即2016年6月15日至合同解除之日即2016年7月29日期间的租赁费用,根据双方合同约定,计算该期间的租赁费用为194853.7元(1.8万元/亩/年×89.8亩÷365天×44天),一审法院予以支持;关于新兴铸管公司反诉要求宏运广达公司将租赁场地恢复原状并交付给新兴铸管公司的请求,一审法院认为,关于恢复原状,新兴铸管公司未明确该项请求的具体内容,且经一审法院查明,涉案场地宏运广达公司已交付给新兴铸管公司,新兴铸管公司现将该场地租赁给他人使用,故新兴铸管公司该项请求无事实及法律依据,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条规定,一审法院判决:一、乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司与新兴铸管(新疆)物流有限公司于2016年6月4日签订的《场地租赁合同》于2016年7月29日解除;二、新兴铸管(新疆)物流有限公司返还乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司履约保证金25万元;三、乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司支付新兴铸管(新疆)物流有限公司租赁费用194853.7元;四、驳回乌鲁木齐市宏运广达物流有限公司的其他诉讼请求;五、驳回新兴铸管(新疆)物流有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间,上诉人宏运广达公司围绕上诉请求向本院申请证人徐发军出庭作证,同时还向法庭提交了宏运广达公司与徐发军签订的《施工合同书》,用以证明宏运广达公司租赁新兴铸管公司场地后,修缮租赁场地房屋所产生的损失费用的事实。新兴铸管公司质证认为,证人徐发军与宏运广达公司存在利害关系,证人证词与本案事实存在冲突,即使证人所述装饰装修费用实际发生,其公司也不应当赔偿。对《施工合同书》的真实性、合法性及关联性均不予认可,认为该合同书在一审中并未向法庭提交,该合同书是为了二审诉讼所签订的,合同内容与宏运广达公司陈述不相符,且合同履行的事实无其他证据相印证,并不足以证实其主张损失的产生。本院对证人徐发军的证言及《施工合同书》真实性、合法性认可,鉴于宏运广达公司与证人徐发军均认可双方存在债权债务关系,不排除双方存在利害关系,故本院对宏运广达公司提供的证人徐发军的证言、《施工合同书》与本案待证事实间的关联性不予确认。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为,根据宏运广达公司的上诉意见、新兴铸管公司公司的答辩意见,本院根据已查明事实及相关法律规定,针对本案二审存在的争议焦点问题,认定意见如下:
一、关于案涉《场地租赁合同》是否已生效的问题。根据《场地租赁合同》第三条第3.2条约定:宏运广达公司应在签订本协议后五日内一次性足额向新兴铸管公司支付当年的租赁费用。第十二条规定,本合同自双方盖章后成立,自甲方新兴铸管公司足额收取第一年租赁费用后生效。据此约定内容,《场地租赁合同》生效是附有条件的,因宏运广达公司至今未向新兴铸管公司交纳合同订立当年的租赁费用,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,认为宏运广达公司迟延未付合同订立当年的租赁费用的行为,应视为不正当地阻止合同生效所附条件成就,据此认定合同生效条件已成就的意见正确,宏运广达公司迟延未付合同订立当年的租赁费用的行为,已构成违约。
二、关于新兴铸管公司在宏运广达公司办理承建临建房手续过程中,是否存在违约行为。根据《场地租赁合同》第六条第6.1.5款约定:新兴铸管公司应及时配合宏运广达公司办理符合国家铁路部门、城建等管理部门规定的生产、经营、维修、基建等手续及加盖印签事宜,并提供相应的文件、证照等必要的支持。从该约定不难看出,办理承建临建房手续应是宏运广达公司自身义务,新兴铸管公司只负有协助配合的义务。双方在《场地租赁合同》履行过程中为此发生争议,宏运广达公司认为新兴铸管公司在订立该合同时知道宏运广达公司需要建筑房屋,但这并不能以此作为认定新兴铸管公司负有履行批建临建房手续义务的依据。且宏运广达公司在诉讼中未能举证证实其申请临建房手续已征得政府部门同意,需要新兴铸管公司提供相应报批手续而遭拒绝的证据,据此认为新兴铸管公司未按合同约定履行协助配合义务的事实理由不能成立。宏运广达公司要求新兴铸管公司对无法建造房屋的后果承担违约责任的理由,与合同约定相悖,本院不予采信。
三、关于案涉《场地租赁合同》解除时间认定问题。宏运广达公司主张2016年6月28日其已向新兴铸管公司工作人员交还租赁场地上的钥匙应视为《场地租赁合同》已实际解除,对此本院不予认同,宏运广达公司在《场地租赁合同》因临建房审批手续的办理及变更租金数额的事宜,双方产生争议,因未能达成一致意见,宏运广达公司向新兴铸管公司工作人员交还租赁场地上的钥匙的行为只能视为其单方行为,并不足以认定其双方已协商解除《场地租赁合同》,且宏运广达公司在本案中提出解除其与新兴铸管公司订立的《场地租赁合同》,也表明双方对《场地租赁合同》的解除是存有争议的,否则宏运广达公司也不会对《场地租赁合同》的解除提出诉讼请求的。一审法院基于新兴铸管公司于2016年7月29日第一次庭审中对宏运广达公司提出解除《场地租赁合同》的诉讼请求的认可,来确定合同解除之日是符合法律规定的,宏运广达公司对此提出的改判意见本院不予采纳。
四、宏运广达公司提出16万元损失赔偿的认定问题。本院认为宏运广达公司提出的16万元支付费用,属于其合同履行所应支付的正常费用。该费用是否已全部发生,其向法庭提交的证据也并不足以证实,即使该费用已实际发生,因宏运广达公司未能证实《场地租赁合同》的解除系新兴铸管公司的违约行为所导致,故其要求新兴铸管公司来承担违约赔偿责任,事实与法律依据不足。
综上所述,宏运广达公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费6622.81元,由宏运广达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 勇
审判员 马述冰
审判员 何 新

二〇一七年五月二日
书记员 唐 龙

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