2021年

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1 自荐人

姓名:景琛辉

法院:甘肃省高级人民法院

部门:民二庭

电话:

2 裁判要旨

转让人和受让人签订房屋使用权转让合同,约定转让标的为房屋的使用权,受让人支付对价后转让人交付房屋,在转让合同不违反法律法规强制性规定时应认定为有效,受让人可以使用标的物至约定期限,并明确真实意思表示为对使用权的转让,而非推定的租赁或买卖关系。《商铺使用权转让合同》不存在违反法律法规禁止性规定的情形,属于有效合同,张玲可以使用案涉商铺至合同约定期限。但张玲并非案涉商铺的所有权人,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的“买受人”指的是房产所有权的买受人,由于张玲并非所有权买受人,故其不能依据该规定排除对抵押物的评估和拍卖。

3 自荐意见

4 推荐意见

该判决充分尊重当事人的契约自由,采取从合同性质、权利性质到实体民事权益分步审查的裁判路径,坚持物权法定原则,依照法律规定的物权类型设定或取得物权,从《商铺使用权转让合同》约定内容出发探究当事人的真实意思,严格按照法律规定对是否形成租赁关系、买卖关系及使用权转让合同进行阐述,对三种法律关系进行比较,平衡当事人之间利益,最终判定张玲可以使用案涉商铺至合同约定期限,但张玲并非案涉商铺的所有权人,也非所有权买受人,不能依据该规定排除对抵押物的评估和拍卖。该判决全面查明了案件事实,论理流畅严谨,适用法律恰当,充分体现了在尊重当事人意思自治的前提下,严格依照法律规定处理商事纠纷。在案件宣判后,各方当事人均认可判决书的裁判观点及裁判说理,均未提起上诉且自愿履行诉讼费用,确实做到了案结事了,真正实现了政治效果、法律效果、社会效果的相统一。

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张某与兴业银行股份有限公司兰州分行、兰州兰澳房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

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甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2020)甘民初75号
原告(案外人):张某,女,汉族,住甘肃省兰州市。
委托诉讼代理人:吴某,甘肃太平洋律师事务所律师。
被告(申请执行人):兴业银行股份有限公司兰州分行。
负责人:袁某,该分行行长。
委托诉讼代理人:闫某,上海市锦天城(西安)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王某1,上海市锦天城(西安)律师事务所律师。
被告(被执行人):兰州兰澳房地产开发有限公司。
法定代表人:肖某,该公司董事长。
委托诉讼代理人:王某2,甘肃恒亚律师事务所律师。
原告张某与被告兴业银行股份有限公司兰州分行(以下简称兴业银行兰州分行)、兰州兰澳房地产开发有限公司(以下简称兰澳公司)案外人执行异议之诉一案,本院于2019年12月30日作出(2019)甘民初207号民事判决,兴业银行兰州分行、兰澳公司不服,提出上诉,最高人民法院于2020年6月30日作出(2020)最高法民终416号民事裁定,将本案发回本院重审。本院于2020年8月28日立案后,依法另行组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人吴某,被告兴业银行兰州分行的委托诉讼代理人闫某、王某1,被告兰澳公司的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某向本院提出诉讼请求:1.判令立即停止对位于兰州市××区的强制执行,停止评估拍卖;2.确认张某与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同》有效;3.确认张某自2014年1月1日起至2043年4月28日止对上述商铺享有使用权;4.确认张某对上述商铺享有所有权;5.本案全部诉讼费用由兴业银行兰州分行、兰澳公司承担。事实和理由:2009年6月、2010年4月8日向兰澳公司交纳1942008元购买位于××苑商铺。2013年12月30日,张某和兰澳公司签订《商铺使用权转让合同书》,约定张某自2014年1月1日起至2043年4月28日止对“兰澳花苑”二期地下一层A118号商铺享有使用权。因当时兰澳公司称开发的商铺属于人防工程,无法由兰州市房地交易中心测绘部门界定商铺面积,暂无法办理产权证,故签订使用权转让合同。2013年底兰澳公司将商铺交付给张某,之后张某和甘肃飞天置业集团有限公司(以下简称甘肃飞天公司)全资子公司兰州城市绿洲物业管理有限公司签订了《物业服务管理合同》。根据《商铺使用权转让合同书》和《物业服务管理合同》约定,张某对所购商铺享有占有、使用、收益、转让的权利,也就是物权法等法律规定的所有权。2018年12月24日张某得知所购商铺被抵押给兴业银行兰州分行,并在甘肃省高级人民法院强制执行兴业银行兰州分行与兰澳公司、甘肃飞天公司借款合同纠纷一案中被评估拍卖。2018年12月24日张某向甘肃省高级人民法院提出案外人执行异议,2019年2月13日该院做出(2019)甘执异30号执行裁定,驳回张某的异议申请。张某在2009年就交纳购房款购买了本案涉争商铺,并且兰澳公司在2013年年底交付了商铺,而兴业银行兰州分行是在2016年才取得他项权证,并且取得他项权证的前提是兰澳公司向张某隐瞒了2016年取得地下负一层大的产权证。兰澳公司理应在取得大的产权证后,协助张某等购房业主分割办理所购商铺的产权证,但其因自身原因向银行抵押贷款。现执行法院查封案涉房屋并进行评估拍卖是对张某合法权益的不当处置和严重侵害。
兴业银行兰州分行辩称:一、依据《物权法》《担保法》及已生效的(2017)甘民初185号民事判决,兴业银行兰州分行对案涉商铺享有优先受偿权,同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,因兴业银行兰州分行享有对抗案外人的优先受偿权,张某提出排除执行的请求不应予以支持。二、参照九民纪要第126条和127条,能够排除抵押权人执行的只有商品房消费者的权利,一般买受人满足规定情形后能够排除执行,但不能排除抵押权人的执行。因此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是二十七条的例外,本案应当以该规定第二十九条作为裁判依据。三、即便张某与兰澳公司签订的合同为有效的买卖合同,张某对登记在兰澳公司名下的商品房提出排除执行的异议,但因其不属于消费者购房人,也不符合上述规定第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形,不能排除执行。四、根据九民纪要精神,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不是第二十七条的例外,因为张某不属于消费者购房人,不能排除抵押权人的执行,且张某也不符合第二十八条规定的四种情形,不能够排除执行。(一)张某与兰澳公司未签订合法有效的书面买卖合同。1.《商铺使用权转让合同书》无效。(1)《商铺使用权转让合同书》与《物业管理合同》中的签字笔迹明显不是同一人所签,兴业银行兰州分行有理由怀疑案涉协议系串通伪造。(2)张某及相关系列案件中案外人提交的购房发票均为2014年12月29日开具,在付款四年多后,兰澳公司进行统一开票,这与常理不符,兰澳公司作为房地产开发企业,在案涉商铺取得预售许可证、初始登记通知书与张某签订《商铺使用权转让合同书》、开具购房发票存在恶意串通的嫌疑。(3)兰澳公司在执行异议之诉审理过程中一边向法院主张合同性质是租赁,同时又在2019年4月前后为张某开具款项内容是“补开营业税发票……购房款”的发票,兴业银行兰州分行有合理理由怀疑张某与兰澳公司恶意、串通损害兴业银行兰州分行利益。2.《商铺使用权转让合同书》不是房屋买卖合同。就内容来看:(1)兰澳公司转让的仅是商铺的使用,张某对案涉商铺的使用权及经营权均受兰澳公司的限制及统一管理。(2)合同中没有体现任何买卖的意思表示,缺少房屋买卖合同中应当约定的关于产权归属及办理产权登记等核心条款,不应当认定为买卖合同。(3)《物业服务管理合同》中约定张某享有对案涉商铺的占有、使用、收益权,并不享有核心的处分权,故案涉商铺的所有权仍归兰澳公司所有,张某与兰澳公司之间没有买卖的合意。(4)案涉商铺不属于人防工程,在可以出售的情况下,张某与兰澳公司仅就转让使用权达成合意,应当尊重当事人的真实意思表示。另,即便如张某所述,在兰澳公司告知其案涉商铺属于人防工程,不能办理房屋产权证时,张某仍是选择签订《商铺使用权转让合同书》,其对不能取得案涉商铺的所有权是明知的,应承担不利后果。(二)张某仅提供《物业服务管理合同》不足以证明其在人民法院查封之前实际合法占有案涉商铺。(三)张某仅凭收据和发票不能证明其实际支付了全部价款,且兰澳公司存在财务管理混乱情况。(四)张某在签订合同时明知案涉商铺是无法办理过户登记的,且未提交证据证明其有积极办理过户登记的行为,其对案涉商铺未办理过户登记存在过错。1.张某未举证证明其曾向房屋登记机构递交过户登记材料、或向兰澳公司提出办理过户登记的请求;2.《商铺使用权转让合同书》签订时案涉商铺不属于人防工程,且取得了预售许可证,但张某未签订正式的商品房买卖合同、未要求办理网签备案手续等,在案涉商铺具备出售条件的情况下,张某与兰澳公司仍签订《商铺使用权转让合同书》即意味着其在签订合同时明知案涉商铺无法办理过户登记;3.2012年2月16日,案涉商铺大楼取得了《兰州市房屋初始登记核准通知书》,即自2012年2月16日起,案涉商铺就可以办理所有权转移登记,张某因自身原因未及时办理;4.2016年10月,兰澳公司就案涉负一层商铺提交了《不动产(房屋)所有权变更和注销登记申请书》,案涉商铺并不是2016年才取得不动产权证书。5.案涉商铺于2018年被查封,在长达8年的时间里,张某未主张商铺所有权,未主动要求办理产权登记,对案涉商铺未办理产权过户登记存在自身过错。综上,即便张某与兰澳公司存在商铺使用权转让,其不是商品房消费者,也不是商品房消费者之外的一般买受人,不能排除执行。张某主张的买卖行为也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形,且其没有积极办理过户登记,怠于行使自身权利,本身存在重大过错,更加不能对抗抵押物权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条的规定,请求法院驳回张某的全部诉讼请求。
兰澳公司辩称:兰澳公司与张某签订《商铺使用权转让合同》,合同约定兰澳公司将永昌路兰澳花苑下商铺A118号商铺使用权转让给张某,合同中约定了商铺使用权转让期限、转让商铺建筑面积、转让价格。其中,合同第十四条第3、4、5项约定,兰澳公司仅就该商铺的使用权进行了有偿转让,并且对商铺使用权的再次出租、转让等处分权进行了限制,张某与兰澳公司约定的仅是案涉商铺的使用权,而张某诉争的是案涉商铺的所有权,故无论张某与兰澳公司签署的《商铺使用权转让合同》约定的时间长与短,不能改变案涉商铺的所有权人。且从兰澳公司向张某出具的收据中也明确书写“预收兰澳花苑二期地下一层商铺使用权转让金”;而张某持有的《销售不动产统一发票》出具背景成因复杂,不应依据该发票字面意思片面认定案涉商铺转让费性质为购房款,即张某所谓的“所有权”,且兰澳公司已在2019年5月16日兰州晚报中公开声明同类型情况的12份发票应税项目有误。从与张某签订的《商铺使用权转让合同》的权属性质、《物业服务管理合同》至“商铺使用权转让金收据”都可以明确看出本案诉争商铺的本质为使用权而非所有权转让。综上,请求法院驳回张某的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张某提交以下证据:第一组证据:证据一、从兰州市房地产交易中心调取的兰澳公司位于兰州市××区,295号房产初始登记资料以及变更登记资料,拟证明:1.张某所购商铺并非人防工程,而是非住宅商铺,可以出售;2.兰澳公司在2016年10月将地下一层的产权证大证变更至其名下后,理应协助张某办理所购商铺产权证的小证,但兰澳公司并未办理,反而抵押给兴业银行兰州分行。第二组证据:证据二、张某与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同书》及附件;证据三、2010年11月19日金茹萍与张福龙签订兰澳花苑地下一层A122商铺《房屋买卖合同》及证明;证据四、2014年3月14日张某与翟孝煌签订的兰澳花苑地下一层《租赁合同》;拟证明:1.张某对商铺享有使用权、处分权;2.张某从兰澳公司购买地下负一层商铺后,可租可售,处分权利无限制,张某与兰澳公司签订的使用权买卖合同应为所有权买卖协议。第三组证据:证据五、兰澳公司向张某开具的购房发票;证据六、2019年4月22日兰澳公司给A128、A129两间商铺业主出具的《产权证明》;证据七、兰澳公司、飞天实业集团、甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司工商登记信息以及关系图表两张;证据八、张某与甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司签订的《物业服务管理合同》;证据九、2014年4月3日甘肃电力明珠集团有限公司与马登中签订的《房地产买卖合同》以及销售不动产发票一张;拟证明:1.根据购房发票、产权证明显示张某与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同书》名为使用权转让,实为所有权转让;2.兰澳公司、飞天实业集团、甘肃飞天置业集团城市绿洲物业管理有限公司系同一控制人控制的关联公司,在《商铺使用权转让合同》和《物业管理合同》中对张某占有、使用、处分、收益四项权益均予以确认;3.按照同一时期类似地段地下负一层商铺出售价格显示,张某购买的是商铺产权而非使用权。第四组证据:证据十、张某物业费缴费凭证,拟证明:张某接收商铺后,向物业公司缴纳水电费、物业费;证据十一、兰州市城关区人民法院审理翟孝煌与赵琼、兰州城市绿洲物业管理有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书以及庭审笔录,拟证明:2010年张某购买商铺时地下负一层属人防工程,因此才签订《使用权转让协议》;证据十二、2016年兰澳公司把地下负一层抵押给兴业银行兰州分行在不动产登记记录,拟证明:兰澳公司在2016年10月取得地下负一层所有权证后立即抵押给银行,造成张某无法办理所购商铺的产权证;证据十三、2019年2月27日张某领取不动产销售发票时与兰澳公司工作人员的通话录音,拟证明:兰澳公司答应给张某业主办理所购商铺的产权证。
兴业银行兰州分行质证认为:对第一组证据的真实性、合法性无异议,对证明目的一认可,证明目的二不认可,拿到初始登记通知书就可以办理产权登记,不动产所有权变更登记申请书只是对登记的住址进行了变更,不能证明产权证是在2016年取得的。第二组证据中,对证据二的真实性和证明目的不认可,《商铺使用权转让合同》和《物业管理合同》中张某签字不一致;对证据三的真实性和证明目的不认可,张福龙是无权处分;对证据四的真实性有异议,无法核实,且该证据与本案无关。第三组证据中,证据五已被兰澳公司声明已经作废,且兰澳公司财务制度混乱,张某仅凭购房发票无法证明支付了合同价款以及发票的开具时间与查明不符,查明兰澳公司最早发票时间都是2014年12月29日;证据六开具的证明目的不明,时间在本案审理过程中,证明内容虚假;证据七真实性认可,证明目的不认可,与本案无关;对证据八真实性不认可,签订的笔迹不一致,物业合同规定中明确规定了三项权利,没有处分权,且《物业管理合同》的时间是2018年12月8日;对证据九的真实性无法核实,证明目的不认可,且与本案无关,张某的商铺使用权受让期限较长,不能以房价与转让款来证明其证明目的。第四组证据中,对证据十的真实性和证明目的不认可,39张物业凭证及催费单,其中12张无签字、无盖章,其中19张与案涉A118号商铺有关,33张是案涉商铺被人民法院查封之后且基本都是2020年新补开的凭证,与张某案件有关的19张凭证,其中2张显示记载了案涉商铺缴纳了电卡押金和缴纳过12.9元的电费(无签字盖章),其余17张均为2020年新开始的,不能证明张某在人民法院查封之前合法占有了案涉商铺。对证据十一的真实性认可,证明目的不认可,张某未提供证据证明该份判决是否生效,且该份判决查明事实有误;张某仅因兰澳公司称案涉商铺属于人防工程就签订《商铺使用权转让合同》,而未查询案涉商铺是否涉及人防工程、未签订任何所有权转让协议,也没有采取任何预告登记、备案等方式保护自己的权利,应当承担不利后果;张某提交的2015年5月7日庭审笔录中,证人1、证人2均在庭审中作证称负一层没有经营过,该庭审笔录可以证明案涉商铺负一层在抵押给兴业银行兰州分行时没有经营;该份判决的当事人对外转租不代表其享有案涉商铺的所有权。对证据十二的真实性认可,证明目的不认可,张某在庭审中提交了《房屋初始登记核准通知书》,案涉商铺于2012年2月16日取得了房屋初始登记核准通知书,案涉商铺就可以办理所有权转移登记。2016年兰澳公司就案涉商铺负一层取得《不动产权证书》并抵押给银行,并不会影响张某在2012年2月12日至2016年11月期间办理案涉商铺的产权登记,存在过错。对证据十三的真实性不认可,证明目的不认可,对话人身份无法确认,对话录音不完整,且与本案无关;录音文件中的对话人不包含张某,是如何取得该份录音文件的,且录音时间是2019年2月27日本案诉讼过程中,不认可该份录音资料的目的及用途;张某在人民法院查封案涉商铺之前未积极主张权利,应当承担不利后果。
兰澳公司质证认为:对于第一组证据的真实性、合法性无异议,对证明目的一无异议,对证明目的二有异议,兰澳公司从未承诺过向张某办理产权证小证。第二组证据中,对证据二、证据三的真实性无异议,对证明目的有异议,合同书中第14条明确约定对乙方的转让权是有限制的,双方明确知道使用权和所有权的区别;对证据四的真实性及证明目的有异议,张某与第三人是否存在租赁关系兰澳公司并不知晓。第三组证据中,对证据五的真实性无异议,对证明目的有异议,兰澳公司答辩状中已说明,不能依据发票的字面意思认定,应结合收据等综合证据来认定;对证据六的真实性无异议,对证明目的有异议,该产权证明并未说明产权证属于哪一方;对证据七真实性无异议,对证明目的有异议,该图表并不能证明实际关系;对证据八的真实性无异议,证明目的有异议,该物业管理合同并未约定处分权,理由见兰澳公司答辩状;对证据九的质证意见同兴业银行兰州分行。第四组证据中,对证据十的三性均不认可,2018年10月19日编号2980981号收据无我公司盖章,2020年6月10日《代收费收据》交款人为赵玉桃,商铺电费与物业费中只有一张是张某,收款单位存在不一致的情况,即使能达到向兰州城市绿洲物业管理有限公司交纳物业费、水电费的证明目的,也并不能证明张某对案涉商铺拥有处分权。对证据十一的真实性部分认可,证明目的不认可,该判决书查明事实中“兰州市张掖路地下商业街129号紫金大厦负一层系该大厦所建人防工程”认定无事实依据,且庭审笔录中未显示就紫金大厦负一层的产权性质进行过调查及质证,该案也并未通知兰澳公司作为诉讼参与人陈述该负一层的产权性质。对证据十二的真实性认可,证明目的不认可,这份证据可以证明张某提交的证据十一是不成立的,该《不动产产权情况表》显示该负一层房屋性质为市场化商品房,而非证据十一中民事判决书所查明的人防工程,而兰澳公司作为所有人,有权抵押处分,兰澳公司也并未向张某承诺过要向其办理产权过户手续。对证据十三的真实性、证明目的均不认可,录音证据主体不明,该对话未显示张某参与,也无法证明系张某与兰澳公司工作人员之间因本案发生的对话;对话内容无法体现涉案商铺的产权归属问题。
兴业银行兰州分行未提交证据。
兰澳公司提交以下证据:1.2019年5月16日公告声明一份,拟证明:兰澳公司开出的发票有误。2.张某出具的《说明》一份,证明目的:证明原告张某承认对兰澳花园地下商铺A118号商铺仅拥有使用权,房屋产权归被告兰澳房地产开发有限公司所有。
张某质证认为,对证据1证明目的有异议,是兰澳公司单方作出的。对证据2说明真实性不认可,是张某写的,但不是张某真实意思表示,是由于张某要出租该商铺,兰澳公司拒绝给予协助办理,要求张某按照说明书写,才能给予协助。
兴业银行兰州分行对兰澳公司提交证据的真实性和证明目的均予以认可。
经审查,对于兴业银行兰州分行不认可的张某证据二及证据八上签名不一致的问题,张某的委托诉讼代理人对此解释为因业主不在本地由亲属代签,且兰澳公司认可两份合同的真实性,故对上述两份证据的真实性本院予以确认。对兴业银行兰州分行和兰澳公司不认可的张某证据十,因未提交原件,真实性无法确认;对证据十三,由于张某未提供储存该录音资料的原始载体,对话人身份亦无法确定,本院对其真实性不予确认。对张某提供的证据三、证据四、证据九、证据十一,因与本案无关联性,本院不予确认。对兰澳公司的证据1登报声明,经审核,声明作废的发票编号中并不包含本案提交的发票编号,对证明目的不予确认;证据2虽然张某质证意见表述为“对真实性不予认可”,但同时又认可系张某书写,对真实性本院予以确认,证明目的综合分析判定。对于其他证据,因各方当事人对真实性均无异议,本院予以确认并记录在卷佐证。对于上述证据的证明目的,本院将结合案件事实综合判定。
根据经审查确认的证据和当事人陈述,本院认定事实如下:2013年12月30日,张某作为受让人(乙方)与出让人兰澳公司(甲方)签订了《商铺使用权转让合同》一份,约定兰澳公司将其位于××路商铺使用权转让给张某。该商铺建筑面积为112.17平方米,其中套内建筑面积为63.53平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积48.64平方米。商铺使用权转让期限自2014年1月1日起至2043年4月28日止。转让价款按合同约定的商铺建筑面积112.17平方米计算,每平方米转让单价为17313.08元人民币,总金额1942008元人民币,一次性付款。合同还约定了甲方负责保修,商铺使用期间的特定用途,乙方合法经营要求以及使用权转让限制等内容。合同签订后,张某向兰澳公司交纳了全部价款,兰澳公司于2013年底将案涉商铺交付张某。2014年12月29日,兰澳公司给张某开具了一张销售不动产统一发票,发票号为00139687,金额为1942008元,发票载明款项性质为购房款。
2017年12月7日,本院受理了兴业银行兰州分行与甘肃飞天公司、兰澳公司、王国强、李炜、刘雅丽金融借款合同纠纷一案,审理中作出(2017)甘民初185号民事裁定,于2018年1月12日查封了兰澳公司名下甘(2016)兰州市不动产权第XXXX号房产。2018年5月10日,本院作出(2017)甘民初185号民事判决,主文第二项为:“如甘肃飞天公司未履行本判决第一项确定的给付义务,兴业银行股份有限公司兰州分行有权就兰州兰澳房地产开发有限公司的房产(房屋产权证号:甘(2016)兰州市不动产权第XXXX号)拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元内优先受偿。”本案所涉的执行标的即兰州市××区商铺,属于甘(2016)兰州市不动产权第XXXX号房屋产权证项下其中一部分。本院(2017)甘民初185号民事判决发生法律效力后,兴业银行兰州分行申请执行,执行中本院于2018年8月10日作出(2018)甘执64号执行裁定:对被执行人兰澳公司所有的位于兰州市××区、295号第-1层001室,面积为2698.51平方米的房产(房屋产权证号为甘(2016)兰州市不动产权第XXXX号),进行拍卖、变卖,所得价款在最高额2亿元内优先受偿。张某受让使用权的商铺包括在上述被拍卖房产中。
2019年1月11日,张某向本院提出案外人执行异议,本院于2019年2月19日作出(2019)甘执异30号执行裁定,驳回了张某的异议请求。张某遂提起本案诉讼。
另查明:兰澳公司以出让方式取得的案涉商铺所在抵押建筑物土地使用权年限为1993年4月29日至2043年4月28日。
本案诉讼中,根据张某的申请,本院依法向国家税务总局兰州市税务局发函查询案涉商铺纳税情况,2020年11月27日,该局复函本院:“所查询的兰澳花园负一层A118等商铺在我局‘金三’系统上无法查询到具体缴税情况。”2020年12月17日,该局再次复函本院:“所查询的兰澳花园负一层A118等商铺已于2014年4月22日缴纳了营业税,品目为:售建筑物及土地附着物。所查询六间商铺开具销售不动产统一发票(自开)时间均为2014年12月26日。发票号分别为:…00139687…”。
本院认为,本案主要争议焦点是张某所享有的权利性质以及是否能够排除对案涉商铺的评估拍卖。张某依据与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同》以及相关履行证据,认为自己享有对案涉商铺的所有权,可以排除执行;而兴业银行兰州分行与兰澳公司则认为张某享有的是商铺使用权,不享有司法解释规定的买受人权利,不能排除执行。因此本案中首先要确定张某所享有的权利属性,进而分析是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
虽然兴业银行兰州分行对《商铺使用权转让合同》中张某签名的真实性提出质疑,但根据兰澳公司认可签约事实,以及后续开具收款收据、销售不动产发票等一系列证据,结合张某代理人的解释,本院对张某与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同》真实性予以确认。在该《商铺使用权转让合同》的名称以及多处内容中,张某与兰澳公司均约定了转让的标的是商铺使用权,例如第三条约定了使用权转让期限,第十一条兰澳公司承诺了使用权瑕疵担保,第十四条约定了使用期间的用途、合法经营要求以及使用权转让限制。可以看出,张某与兰澳公司之间仅有转让商铺使用权的约定,并无对于商铺产权进行转让的约定,更没有办理产权证以及过户条件、期限等约定,《商铺使用权转让合同》聚焦使用权的内容与房产买卖合同特别关注产权问题的内容之间存在明显区别。另外,张某提交的与物业公司的《物业服务管理合同》第二条中也明确了使用权、占用权、收益权的内容,而购房者作为业主所签的物业合同中一般不会出现前述内容。
在双方履行《商铺使用权转让合同》的过程中,虽然兰澳公司向张某开具了销售不动产统一发票,且款项性质一栏标注为购房款,但由于开具发票受税务机关管理,目前我国不存在使用权交易发票,因此仅凭该发票内容不足以认定双方之间达成了交易产权的共同意思表示。虽然兰州市税务局书面复函显示案涉商铺缴纳营业税,品目为售建筑物和地上附着物。但是同理如前,在目前不存在使用权交易税的情况下,即使是按照房产交易纳税,也不能由于税务管理原因推定当事人之间达成了交易产权的一致意思表示。此外,张某以自己将商铺出租给他人为由,认为自己行使了对商铺的处分权,进而证明自己享有所有权。本院认为,法律规定的处分权是对于所有权的处分,如出售或赠与等情形,而非使用权的处分,出租商铺收取租金属于典型的收益权,而非张某主张的处分权。
按照《商铺使用权转让合同》的约定,张某受让的商铺使用权期限至2043年4月28日止,正好与建筑物的土地使用权到期日相同。由于未约定所有权转移的内容,商铺所在土地使用权到期后,该商铺的产权依然属于所有权人,即使国家同意补交费用后进行续期,该权利也属于所有权人,而不属于使用权人。并且,使用权人的合同目的是使用至约定期限,如果认定属于所有权交易并将使用权期满后的所有权判归张某,既超过了张某作为使用权人的合同预期,其获得额外利益也缺乏合同依据及法律依据。因此本院对张某关于确认其对案涉商铺享有所有权的诉讼请求不予支持。
《商铺使用权转让合同》中占有、使用、收益的内容与物权法规定的用益物权概念、特征相一致,但由于物权法定,法律规定的用益物权类型中没有本案所涉此种房屋使用权,无法在登记机关办理登记,不产生公示对抗效力。但经本院审查,该《商铺使用权转让合同》不存在违反法律法规禁止性规定的情形,属于有效合同,对于合同当事人而言应当严格依约履行,故张某认为其与兰澳公司签订的《商铺使用权转让合同》有效以及合同约定期限内对商铺享有使用权的主张成立。
兰澳公司在庭审中主张其与张某之间属于长期租赁关系,对此本院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益,出租人支付租金的合同,租赁关系中对于财产使用权转移的内容与本案《商铺使用权转让合同》中的使用权转让内容具有共同特征,但是租赁合同具有临时性或非永续性,且租金一般是定期支付,而本案中当事人约定的商铺使用权到期日正好与土地使用权期限相同,且一次性支付按照每平米价格计算的全部转让价款,并非按照期限计算,不符合租赁关系中短时期使用、分期支付租金的特点,二者存在明显实质区别。另外,租赁关系中,承租人获得租赁物是为了解决短期内生活或生产经营所需,实现租赁目的后可以很快归还租赁物。正是基于租赁关系的短期使用特征,以及平衡出租人和承租人利益的原因,避免对短期行为进行长期约定,导致利益不平衡不稳定,《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定了租赁合同最长期限为20年,超过20年的,超过部分无效。而张某与兰澳公司的《商铺使用权转让合同》中,并无任何关于租赁关系的内容表述,也没有任何双方建立租赁关系的意思表示,双方合同目的均是对案涉商铺的完整使用权进行转让。法律规定租赁期限超过20年的合同应当指条款齐备、约定明确的租赁合同,特别是包括了持续缴纳租金约定的租赁合同,而非推定的租赁关系。因为条款齐备、约定明确的租赁合同中,未来将要发生的租金并未支付,依法将超过20年的期限部分切割出来确认无效,对于当事人实体利益并无实质损害,从而实现法律对于当事人约定的适当干预。但是在本案中,如果仅因为含有使用权转让的内容就推定为租赁关系,进而适用20年最长期限的法律规定,那么张某根据《商铺使用权转让合同》约定,一次性交付全部转让款所享有的商铺使用权将不能完全实现,并且在兰澳公司不能履行生效判决确定的义务而需要执行抵押物的现实情况下,张某所交纳的转让款也将无法得到返还保障。因此,本院对兰澳公司主张其与张某系长期租赁关系的理由不予认可。
根据前述分析,张某与兰澳公司的《商铺使用权转让合同》为有效合同,张某可以使用案涉商铺至合同约定期限。但张某并非案涉商铺的所有权人,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“买受人”指的是房产所有权的买受人,由于张某并非所有权买受人,故其不能依据该规定排除对抵押物的评估和拍卖。
综上,张某第二、三项诉讼请求成立,本院予以支持;第一、四项诉讼请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定,判决如下:
一、确认张某与兰州兰澳房地产开发有限公司签订的《商铺使用权转让合同》有效,张某自2014年1月1日起至2043年4月28日止对兰澳花苑二期地下一层A118号商铺享有使用权;
二、驳回张某的其他诉讼请求。
一审案件受理费22278元,由张某负担11139元,由兴业银行股份有限公司兰州分行、兰州兰澳房地产开发有限公司共同负担11139元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 崔 军
审判员 牛 婧
审判员 景琛辉
二〇二〇年十二月二十五日
书记员 邓 媛

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