2020年

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1 自荐人

姓名:单一琦

法院:黑龙江省高级人民法院

部门:审监二庭

电话:

2 裁判要旨

担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权,其优先的内容在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权。抵押权人同意出售抵押房产,应视为放弃抵押权。在抵押物已经转让的情况下,作为购买人取得的是抵押物的所有权,特别是购房人已经支付对价,并且是善意的情况下,如果再将抵押权的负担转移给购房人,显然不利于保护购房者的所有权。此时,抵押权人只能对购房人的购房款行使价金代位权,而不能再追及物上抵押权,即使抵押权登记尚未注销,抵押权仍消灭。

3 自荐意见

4 推荐意见

本案系作为案外人的购房人申诉启动再审案件,经审理原审判决适用法律确有错误。再审判决通过准确分析抵押权的法律性质,依法认定抵押权人同意出售抵押房产的意思表示对其产生的法律拘束力。本案裁判文书说理逻辑严谨,层次清晰,重点突出,适用法律条文正确,格式规范,语言表达准确。判决书在充分明晰法理的基础上,依法保护善意买受人的合法权益,并对丧失抵押物优先受偿权的抵押权人如何实现权利予以正确指引,做到胜败皆明,让各方都能充分感受司法的力度与温度。

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哈尔滨市松北区盛世家园小区业主王彦峰、解慧芬金融借款合同纠纷再审民事判决书

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黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)黑民再168号
申诉人(案外人):哈尔滨市松北区盛世家园小区业主王彦峰、解慧芬等605人。
诉讼代表人:王彦峰,男,1977年9月4日出生,汉族,无固定职业,住哈尔滨市道里区。
诉讼代表人:解慧芬,女,1966年1月4日出生,汉族,退休职员,住哈尔滨市道里区九江街8号3楼2室。
委托诉讼代理人:常玉凤,黑龙江拓行律师事务所律师。
原审原告:中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行,住所地哈尔滨市松北区世茂大道88-8号。
负责人:李江,该行行长。
委托诉讼代理人:王进美,黑龙江龙信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:崔迎春,黑龙江龙信达律师事务所律师。
原审被告:黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司,住所地哈尔滨市松北区松北大道58号。
法定代表人:王志江,该公司总经理。
委托诉讼代理人:郑国强,北京大成(哈尔滨)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:贾缤,北京大成(哈尔滨)律师事务所律师。
原审被告:黑龙江省宏旭置业有限责任公司,住所地哈尔滨市利民开发区上海大道西侧、北海路南香榭丽舍72栋。
法定代表人:王志春,该公司总经理。
委托诉讼代理人:王永宏,北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:夏洋,北京市康达律师事务所律师。
原审原告中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行(以下简称松北建行)与原审被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司(以下简称盛恒基公司)、黑龙江省宏旭置业有限责任公司(以下简称宏旭公司)金融借款合同纠纷一案,本院(2016)黑民初82号民事判决书已经发生法律效力后,案外人哈尔滨市松北区盛世家园小区业主王彦峰、解慧芬等605人(以下简称王彦峰、解慧芬等605人)向本院申诉。经本院审判委员会讨论决定,于2019年4月2日作出(2019)黑民监7号民事裁定,决定本案再审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。申诉人解慧芬、王彦峰等605人的诉讼代表人解慧芬、王彦峰及委托诉讼代理人常玉凤,原审原告松北建行的委托诉讼代理人王进美、崔迎春,原审被告盛恒基公司的委托诉讼代理人郑国强、贾缤,原审被告宏旭公司的委托诉讼代理人王永宏、夏洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王彦峰、解慧芬等605人申诉称:1.盛恒基公司于2013年开始销售涉案房产,申诉人购买房屋时,均与盛恒基公司签订了联机备案购房合同(其中有101户因盛恒基工作人员失误联机后被注销),交纳了购房款,并办理了进户手续,因此申诉人系涉案房屋的合法权利人。2.松北建行出具《关于同意黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司盛世家园项目办理预售手续的函》(以下简称《预售手续函》),视为其已放弃抵押权。在房屋售出时,松北建行的抵押权就已消灭,其只是对售房款享有债权,故(2016)黑民初82号民事判决判定松北建行对申诉人所购房屋及房屋占用范围内的土地享有优先受偿权侵犯了申诉人的合法权益。
松北建行诉称:2010年12月27日,松北建行与盛恒基公司签订了编号HL-SB-FK2020015号《固定资产贷款合同》,贷款金额为3.5亿元整,借款期限为三年,自2010年12月28日起至2013年12月26日。贷款利率为起息日基准利率上浮20%,按月结息,逾期罚息利率为贷款利率上浮50%,如不能按照合同约定的结息日付息,则自次日起计收复利。合同签订后松北建行分14次向盛恒基公司发放了310,060,000元贷款。盛恒基公司、宏旭公司分别与松北建行签订《抵押合同》,并依法办理了抵押登记。该固定资产贷款合同到期后,盛恒基公司、宏旭公司与松北建行三方签订了编号HL-SB-FKZ2013001《人民币借款展期协议》(以下简称《借款展期协议》),展期金额为310,060,000元,展期16个月,到期日为2015年4月26日。展期利率为展期日基准利率上浮50%,按月结息,逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。盛恒基公司、宏旭公司分别与松北建行签订《抵押合同》,并办理抵押登记,盛恒基公司以其在哈尔滨高新技术产业开发区,G17-G21,L01-L08,SF01-SF03,G01-G14)在建工程及其所有的哈国用(2010)字第09000100号中确认的154,205.4平方米国有土地使用权作为抵押物,宏旭公司以其座落于哈尔滨市利民开发区,北海路南开发建设的香榭丽舍二期11栋楼未销售面积116,905.05平方米抵押。现《借款展期协议》已到期,盛恒基公司仅偿还20,070,954.96元本金,尚欠借款本金289,989,045.14元及利息未偿还。故请求判令:一、盛恒基公司立即偿还贷款本金289,989,045.14元及截止2016年8月21日的利息为51,375,236.40元(包含利息、罚息、复利);二、盛恒基公司自2016年8月21日至实际支付之日,按逾期利率计算289,989,045.14元的利息(含罚息和复利);三、盛恒基公司如不还款,盛恒基公司、宏旭公司以抵押财产拍卖、变卖、折价后的价款优先偿还欠款;四、由盛恒基公司、宏旭公司承担诉讼费用。
盛恒基公司辩称:1.松北建行未按贷款合同约定发放贷款,给盛恒基公司造成了巨大的经济损失,松北建行应承担相应违约责任。依据双方签订的《固定资产贷款合同》,松北建行应提供贷款为3.5亿元,而其实际提供了贷款310,060,000元,无故停止剩余3940万元的贷款发放,为此盛恒基公司只得向小额贷款公司高息借款用于工程建设,松北建行应赔偿盛恒基公司的经济损失889.47万元或冲抵尚欠的贷款本金;2.松北建行未按建行总行批复要求为盛恒基公司办理贷款展期及执行人民银行同期同档次基准利率,仍要求执行基准利率上浮50%,同时还以无法确定贷款利率为由拒收盛恒基公司的利息,导致该笔贷款未能展期。因松北建行在本项目贷款中存在重大过错,应对盛恒基公司的逾期还款负有责任,故应免除盛恒基公司的罚息及复利。3.松北建行在贷款发放后以造价咨询费的名义向盛恒基公司违规收取费用1610万元,此款松北建行应予退还或冲抵尚欠的贷款本金。4.案涉贷款逾期后,松北建行拒绝接受盛恒基公司提出的合理还款方案,任由损失扩大,故法院不应保护案涉贷款自逾期至今的罚息及复利。5.松北建行出具《预售手续函》,表明其同意转让抵押房产,应视为其放弃抵押权,不应享有优先受偿权,对该部分房产应当解除抵押登记及查封登记。
宏旭公司辩称:1.依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第33条、第42条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第405条的规定,本案的审理范围应仅限于申诉人的诉求,即仅应对原审判决第三项内容进行审理。2.宏旭公司不应承担抵押担保责任。就本案而言,宏旭公司的抵押担保经历三个阶段,分别是《固定资产贷款合同》的抵押担保、展期协议的抵押担保、原审诉讼后的抵押担保期间。宏旭公司在每个阶段的抵押担保责任所涉及的抵押合同均已终止,抵押权已消灭。本案一审判决后,松北建行上诉后又撤诉,说明其认可对宏旭公司不再承担担保责任。3.盛恒基公司销售房屋的价款已远高于贷款金额,盛恒基公司未将售楼款项汇入松北建行的监管账户,未履行其与松北建行签订的《人民币借款项目资金封闭管理协议》(以下简称《封闭管理协议》),而松北建行不履行监管义务,致使盛恒基公司的债务一直未能清偿。宏旭公司多次向松北建行提出监管及解除对宏旭公司的抵押限制,松北建行拒不理睬,已构成对宏旭公司的损害,故松北建行现要求宏旭公司承担担保责任,不应得到法院的支持。
本院原审认定案件事实:2010年12月27日,松北建行与盛恒基公司签订《固定资产贷款合同》,主要约定:松北建行向盛恒基公司开发建设的盛世家园项目发放贷款,贷款金额为3.5亿元整,借款期限为三年,从2010年12月28日起至2013年12月26日,贷款利率为浮动利率,即起息日基准利率上浮20%,并自起息日起至本息全部清偿之日止,每12个月根据利率调整当日的基准利率以及上浮/下浮比例调整一次,贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%,按月结息。合同还约定,如不能按照约定的结息日付息,则自次日起计收复利。该协议第十一条第十二项约定双方需另行签订《封闭管理协议》约定还款进度。为此,双方又签订《封闭管理协议》,主要内容为:盛恒基公司在松北建行开立特定账户,作为盛恒基公司在盛世家园项目中资金归集使用,盛恒基公司下列资金全部进入该指定账户进行管理:1.自筹资金;2.银行贷款;3.全部预售和销售收入:包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等;4.出租收入。盛恒基公司接受松北建行对指定存款账户全部资金收入、支出的监管,并及时向其提供相关接受监管的资料,包括:1.从取得预售许可证之日起,每三十日向松北建行提供盛世家园项目销售情况表,包括销售房屋套数、房号、价格等情况;2.盛恒基公司须按期向松北建行提供月、季和年的会计报表,并配合松北建行进行日常财务账目的核查;3.自贷款发放之日起,盛恒基公司在指定账户的每一笔付款,均须经松北建行签字确认;4.在足额清偿松北建行贷款本息前,盛恒基公司不得同意其股东的分红、退股、退还股东借款的要求,以及项目联合开发方分配收益及其他形式收回投资的要求。松北建行与盛恒基公司还约定,在借款合同期限届满前,盛恒基公司采用分期偿还的方式归还松北建行贷款本息,具体为:销售率达到40%,累计偿还贷款本息比例≥20%;销售率达到50%,累计偿还贷款本息比例≥30%;……销售率达到80%,贷款本息全部清偿完毕。如盛恒基公司违反协议约定,松北建行有权采取以下措施:1.限期纠正其违约行为;2.停止发放剩余贷款,冻结指定存款账户资金;3.提前收回贷款本金及利息;4.依法处分担保物。
之后,松北建行与盛恒基公司又签订《封闭管理补充协议》、《人民币借款合同补充协议》(以下简称《借款合同补充协议》),对《封闭管理协议》内容进行了变更。《封闭管理补充协议》及《借款合同补充协议》主要约定,对《封闭管理协议》及《固定资产贷款合同》中有关分期偿还本息的内容变更如下:盛世家园项目销售金额达到3000万元时盛恒基公司开始偿还松北建行贷款本金,如销售额未达到3000万元每年至少偿还两次贷款本金,即上、下半年各一次,总还款额不低于1000万元。松北建行允许盛恒基公司将销售款中3000万元用于盛世家园项目建设,其后所有售房款全部用于偿还松北建行贷款本金及利息。2010年12月27日,松北建行与盛恒基公司签订0015号《抵押合同》,主要约定:盛恒基公司以位于哈尔滨市松北区盛世家园项目两处国有土地使用权为《固定资产贷款合同》提供抵押担保。担保范围包括主合同项下全部债务,包括但不限于全部本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向松北建行支付的其他款项、松北建行实现债权与担保权利而发生的费用。该抵押合同签订后就国有土地使用权分别办理了哈国用(2010)第09000099号、哈国用(2010)第09010100号他项权证书。
2012年4月26日,松北建行与盛恒基公司签订0015-1号《抵押合同》,主要约定:盛恒基公司以位于哈尔滨市松北区规划19路以南、规划3路以东盛世家园项目13栋在建工程为《固定资产贷款合同》提供抵押担保,并就该13栋在建工程办理了哈房预松字第××号他项权证书。担保范围及合同变更条款内容与0015号《抵押合同》内容一致。上述合同签订及履行期间,松北建行自2011年初至2012年9月分14笔,共向盛恒基公司发放310,060,000元贷款。2013年9月13日,松北建行与宏旭公司签订3002号《抵押合同》,主要约定:宏旭公司以位于哈尔滨市呼兰区西侧“香榭丽舍二期住宅”13号、15号至21号、23号至25号的11处在建工程为《固定资产贷款合同》提供抵押担保。无论松北建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保,不论上述其他担保物权何时成立、是否有效,松北建行是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务,也不论其他担保是否由债务人自己所提供,宏旭公司在本合同项下的担保责任均不能因此减免,松北建行均可直接要求宏旭公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任,宏旭公司将不提出任何异议。该协议签订后就11处在建工程办理了呼房他证字第××号他项权证书。
2013年9月18日,松北建行与盛恒基公司签订3001号《抵押合同》,主要约定:盛恒基公司以位于哈尔滨市松北区规划19路以南、规划3路以东盛世家园项目D01至D10、G17至G21、L01至L08、SF01至SF03的26处在建工程为《固定资产贷款合同》提供抵押担保,担保金额为97,250,000元,并就该26处在建工程办理了呼房预松字第××号他项权证书。其他条款约定的内容与0015号《抵押合同》内容一致。2013年12月23日,松北建行、盛恒基公司、宏旭公司三方签订《借款展期协议》,主要约定:为《固定资产贷款合同》项下的借款进行展期,展期金额为310,060,000元,展期16个月,到期日为2015年4月26日。展期期间的贷款利率为3至5年的浮动利率,即展期日基准利率上浮50%,并自展期日起至本息清偿之日止每12个月,根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次。利率调整日为展期日在调整当月的对应日,当月没有展期日对应日的,则当月最后一日为利率调整日。贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%,贷款利率按照上述调整的,罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。展期日指原借款合同规定的借款到期日的次日。该协议所称基准利率是指中国人民银行公布实施的与新借款期限对应的同期同档次贷款利率;如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率,基准利率是指银行同业公认的或通常的与新借款期限对应的同期同档次贷款利率,双方另有约定的除外。第三条约定:贷款展期后,盛恒基公司应按照下列日期和金额分次偿还:1.2014年6月30日还款200万元;2.2014年9月30日还款300万元;3.2014年12月30日还款500万元;4.2015年3月30日还款1000万元;5.2015年4月26日还款290,060,000元。宏旭公司同意为该展期后的借款提供担保。如果宏旭公司为原借款合同的担保人,有关权利义务仍按3002号《抵押合同》的约定执行。需办理续登记、续保险等相应手续的,宏旭公司应及时办妥。《借款展期协议》生效后,原借款合同仍然继续有效,松北建行与盛恒基公司的有关权利义务仍按原借款合同执行,但与该协议约定不一致的,以该协议为准。该协议第六条第二款约定:如盛世家园项目销售率未达到40%,按照本协议第三条还款计划的约定偿还贷款;如销售率达到40%,按照《封闭管理协议》的约定还款;销售率达到80%时,本金全部偿还完毕。
2013年12月23日,松北建行与宏旭公司签订3003号《抵押合同》,主要约定:宏旭公司以位于哈尔滨市呼兰区西侧“香榭丽舍二期住宅”13号、15号至21号、23号至25号的11处在建工程为《借款展期协议》提供抵押担保,担保金额148,100,000元,并为11处在建工程办理了呼房他证字第××号他项权证。该合同第四条第二款约定:宏旭公司的担保责任不因出现下列任一情况而减免:(一)松北建行或债务人盛恒基公司发生改制、合并、兼并、分立、增减资本、合资、联营、更名等情形;该条第四款约定:主合同项下债权或债务的转移行为未生效、无效、被撤销、被解除,宏旭公司仍按照本合同对松北建行承担担保责任。第九条第六项约定:无论松北建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保,不论上述其他担保物权何时成立、是否有效,松北建行是否向其他担保人提出权利主张,也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务,也不论其他担保是否由债务人自己所提供,宏旭公司在本合同项下的担保责任均不能因此减免,松北建行均可直接要求宏旭公司依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任,宏旭公司将不提出任何异议。
2013年12月23日,松北建行与盛恒基公司签订3004号《抵押合同》,主要约定:盛恒基公司以位于哈尔滨市松北区规划19路以南、规划3路以东盛世家园项目D01至D10、G17至G21、L01至L08、SF01至SF03、G01至G12、G14栋的39处在建工程,以及位于哈尔滨市松北区规划19路以南、规划3路以东盛世家园项目150,407.01平方米的国有土地使用权为《借款展期协议》提供抵押担保,担保金额357,250,000元。并就盛世家园项目D01至D10、G17至G21、L01至L08、SF01至SF03、G01至G12、G14栋及150,407.01平方米的国有土地使用权办理了哈他项(2013)第09000532号他项权证书,抵押期限为2013年12月26日至2015年4月26日。同时,就上述在建工程办理了哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证书。
《借款展期协议》签订后,盛恒基公司分别于2014年6月30日、2014年9月29日、2014年12月31日,2015年1月19日、2015年1月21日、2015年3月31日,陆续偿还借款本金200万元、300万元、306万元、100万元、100万元、1000万元,至《借款展期协议》约定的还款期限到期日2015年4月26日,盛恒基公司拖欠本金2.9亿元。第三笔还款到期后,盛恒基公司监管账户内仅有306万元被划走。松北建行发现盛恒基公司未及时还款后,于2015年1月开始向盛恒基公司下发催款通知书。借款到期后,盛恒基公司又于2015年10月21日、2015年12月21日偿还部分借款本金分别为10,951.59元、3.27元。至起诉时止,盛恒基公司尚欠借款本金289,989,045.14元。松北建行认可盛恒基公司除拖欠2015年4月21日至2015年4月26日的借期内利息外,借期内不拖欠其他利息。中国人民银行公布的案涉贷款于2010年起息日基准年利率为5.85%,按照《固定资产贷款合同》约定上浮20%后年利率为7.02%,罚息利率在7.02%基础上浮50%后为10.53%。案涉贷款于2013年12月23日展期后,中国人民银行公布的起息日的基准利率年利率为6.4%,按照《借款展期协议》约定借期内利率为9.6%,逾期利率在借期内利率基础上浮50%后为14.4%。2013年-2015年中国人民银行基准利率调整了三次。第一次调整从2012年7月6日至2014年11月21日,基准利率年利率为6.4%,则借期内利率为9.6%,逾期利率为14.4%;第二次调整从2014年11月22日-2015年10月23日,基准利率年利率为6%,借期内的利率为9%,逾期利率为13.5%。第三次调整从2015年10月24日至今,基准利率年利率为4.75%,借期内的利率为7.125%,逾期利率为10.68%。经抵押权人松北建行同意,盛恒基公司可在抵押期间,出售抵押物,即盛世家园小区的房产,销售后将所得价款存入监管协议约定的账户内。截止2017年12月21日,盛世家园小区可售房屋1236套,已售出房屋990套,合计销售金额958,854,086.12元。
本院原审认为,松北建行与盛恒基公司签订的《固定资产贷款合同》、0015号《抵押合同》、0015-1号《抵押合同》、3001号《抵押合同》、3004号《抵押合同》、《封闭管理协议》、《借款合同补充协议》,松北建行与宏旭公司签订的3002号《抵押合同》、3003号《抵押合同》,松北建行、盛恒基公司、宏旭公司签订的《借款展期协议》,均系各方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,亦无导致合同无效的其他法定情形,合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定:“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”依据《借款展期协议》及《封闭管理协议》约定,借款到期后,不论盛恒基公司房屋销售到何种程度都应返还借款本金,现借款期限已经届满,尚欠本金盛恒基公司应予偿还。因盛恒基公司未能提供销售凭据、销售账目等证据证实案涉盛世家园项目销售款始终未达到3000万元,故其主张每年仅在1000万元基数内承担利息和罚息不能成立。松北建行请求盛恒基公司返还借款本金及相应利息符合法律规定,予以支持。案涉房产及土地使用权已经在相应管理部门办理抵押登记,抵押权已有效设立。盛恒基公司未按照合同约定偿还本金及相应利息,应以其提供的抵押物承担抵押担保责任。松北建行主张以盛恒基公司前述担保物折价或者拍卖、变卖所得价款在289,989,045.14元范围内优先受偿,于法有据,予以支持。松北建行与宏旭公司签订第3002号、3003号《抵押合同》有效,宏旭公司应按约定承担抵押担保责任。但宏旭公司基于对《封闭管理协议》约定盛恒基公司销售房产后及时偿还贷款的信赖,才为盛恒基公司的贷款提供抵押担保,该信赖利益应受到保护。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”规定,松北建行同意盛恒基公司在抵押期间,将案涉盛世家园小区抵押物出售,所售价款存入监管协议约定的共管账户。但在抵押期间,盛恒基公司未履行《封闭管理协议》约定义务,松北建行亦未按约定及时采取有效措施,导致抵押物被出售后,销售资金未提存或用于偿还贷款,加重宏旭公司担保责任,松北建行对所造成的不能还款的损失存在过错。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条“同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任”及《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”之规定,盛世家园小区房产已售990套,销售金额合计958,854,086.12元,远远大于盛恒基公司所欠本金289,989,045.14元及利息,故应当免除宏旭公司的担保责任。
关于案涉借款本息及复利问题。松北建行依约履行了发放借款的义务,盛恒基公司作为借款使用方,应按照《固定资产贷款合同》《借款展期协议》约定支付借期内利息、逾期利息。松北建行主张复利的计算是以正常利息加上逾期罚息为基础,乘以借款合同约定的逾期利率及逾期天数得出。但按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定,复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息,不包括罚息。此外,逾期利息实质上系一种违约责任的承担方式,已经体现了对盛恒基公司逾期还款行为的惩罚性,若再对逾期利息计收复利,有违公平和补偿原则。故松北建行计算复利时,将逾期利息作为计算复利的基数不当,不予支持。盛恒基公司主张利率过高无法律依据,不予支持。盛恒基公司尚欠利息为:一、借期内利息。因松北建行认可盛恒基公司除拖欠2015年4月21日至2015年4月26日(5天)的借期内利息外,借期内不拖欠其他利息,故此期间尚欠借期内利息为362,500元(2.9亿元×9%/360×5天)。二、逾期利息。1.从逾期日2015年4月26日至2015年10月20日逾期利息19,357,500元(2.9亿元×13.5%/360×178天);2.从2015年10月21日至2015年12月20日逾期利息6,633,499.48元(289,989,048.41元×13.5%/360×61天);3.从2015年12月21日至2015年12月25日逾期利息543,729.46元(289,989,045.14元×13.5%/360×5天);4.从2015年12月26日至2016年8月21日(松北建行起诉请求计算利息的截止日期)逾期利息20,661,719.47元(289,989,045.14元×10.6875%/360×240天)。以上欠付逾期利息合计47,196,448.41元。5.从2016年8月21日起至实际给付之日止的逾期利息应以289,989,045.14元为本金,按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日。三、复利为679.68元(借期内欠付利息362,500元×13.5%/360×5天)。据此判决:一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行借款本金289,989,045.14元;二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行2016年8月21日前的利息47,559,628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息,以本金289,989,045.14元为基数,按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日;三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务,对不能清偿部分,松北建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项(2013)第09000532号项下的土地使用权[使用权证号:哈国用(2010)第090001号]折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿;四、驳回松北建行的其他诉讼请求。案件受理费1,748,621元,保全费5000元,由松北建行承担21,044元,由盛恒基公司承担1,732,577元。
本院再审期间,申诉人解慧芬、王彦峰等605人提交如下证据:1.解慧芬、王彦峰的《商品房买卖合同》、购房发票、进户手续,旨在证实解慧芬、王彦峰等605人已取得相对应房屋的所有权,并实际进行入住;2.《商品房预售许可证》《土地使用证》《预售手续函》,旨在证实争议房产于2012年5月21日办理了预售许可证,且土地抵押权已于2015年4月26日消灭,松北建行同意盛恒基公司出售房屋,说明松北建行放弃对涉案房产的抵押权;3.《盛世家园一期统计表》,旨在证实经盛恒基公司确认、哈尔滨市松北区住房和城乡建设局证实,605户业主均已签订了《商品房买卖合同》,交纳了房款并实际入住;4.哈尔滨市松北区住房和城乡建设局的工作人员程静出庭证词,旨在证实证据3中的公章系哈尔滨市松北区住房和城乡建设局加盖的。
松北建行对解慧芬、王彦峰等605人提交第1组证据质证意见为:王彦峰签订《商品房买卖合同》的时间在交款之前,故交易行为系虚假的;对解慧芬提交的《商品房买卖合同》等无异议,但不能以此认定所有605人的合同均系有效合同。对第2组证据的真实性无异议,对证明的问题有异议,认为根据相关法律的规定,抵押权的诉讼时效期间自主债权届满后两年开始计算,因此松北建行一直享有优先权;松北建行虽然同意销售抵押物,但不代表抵押权灭失,盛恒基公司未将售房款给付松北建行,故松北建行对抵押物仍享有优先受偿权。对第3组、第4组证据的真实性有异议,认为不能证实系哈尔滨市松北区住房和城乡建设局出具的,且统计表中体现部分业主的《商品房买卖合同》系在一审起诉后及法院查封后签订的,因此应为虚假合同。
盛恒基公司、宏旭公司对解慧芬、王彦峰等605人提交证据的真实性无异议。
松北建行在再审期间未提交证据。
盛恒基公司提交如下证据:1.《商品房预售许可证》,旨在证实结合2019年1月21日庭审笔录及松北建行出具的《预售手续函》,应视为松北建行放弃了对G1-G12、G14号楼,D1-D10,G17-G21,L01-L08,SF01-SF03等房产的抵押权,松北建行对于上述房产的抵押权已经消灭,不应享有优先受偿权。2.《关于黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限公司不良贷款期限调整方案的批复》(建总核〔2016〕45号),旨在证实松北建行未按建行总行批复要求执行展期政策,并以无法确定贷款利率为由拒收盛恒基公司偿还的利息,最终导致该笔贷款未能展期,给盛恒基公司造成严重损失。3.判决书、调解书各一份,旨在证实松北建行无故停止了3960万元贷款的发放,为保证工程建设,盛恒基公司不得不向小额贷款公司高息借款,给盛恒基公司造成了巨大的资金压力和经济损失,结合《固定资产借款合同》计算,盛恒基公司遭受损失为889.47万元,该损失应由松北建行向盛恒基公司赔付或冲抵尚欠的贷款本金。4.中国银保监会办公厅《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》、中国银监会《关于进一步开展银行不规范服务收费清理工作的通知》、中国银监会《关于银行业金融机构不规范经营的通知》、记账凭证及电汇凭证,旨在证明贷款发放后,松北建行违反银行业的相关规定,以造价咨询费的名义向盛恒基公司违规收取费用,累计向盛恒基公司收取1610万元,松北建行所收取的不合理费用应当向盛恒基公司退还或冲抵尚欠的贷款本金。5.盛恒基公司向松北建行偿还贷款情况表及付款凭证,证明盛恒基公司向松北建行偿还贷款本金共计20,498,747.59元,偿还期间自2014年7月1日起至2018年4月18日,共11笔。
松北建行认为盛恒基公司提交的第1组证据不属于新证据,且同意预售房屋不代表抵押权消灭;第2组、第3组证据为复印件,不予质证;第4组证据的真实性无异议,但认为盛恒基公司部分凭证体现的时间为2010年1月,而本案借款合同发生在2010年12月,且造价咨询费系松北建行与盛恒基公司之间其他业务发生的,与本案无关联性;对盛恒基公司在起诉后又偿还本金438,747.55元无异议。
宏旭公司对盛恒基公司提交的证据无意见,且认为因松北建行同意销售盛恒基公司抵押房产,故宏旭公司不应再承担担保责任。
宏旭公司提交如下证据:1.2013年9月17日《关于同意黑龙江省宏旭房地产开发有限公司香榭丽舍二期项目抵押物销售的函》;2.2013年12月25日《关于同意黑龙江省宏旭房地产开发有限责任公司香榭丽舍项目抵押物销售的函》;3.2016年11月25日本院(2016)黑民初82号之一民事裁定书;4.2018年9月11日松北建行的上诉状和申请书;5.2018年9月29日最高人民法院(2018)黑高法民终936号民事裁定书;6.2018年10月17日松北建行提交的注销抵押权登记申请;7.2018年10月29日本院(2016)黑民初82号之二民事裁定书;8.宏旭公司他项权证书。上述证据旨在证明松北建行的抵押权已经消灭,宏旭公司用于担保的房产已全部销售完毕,宏旭公司不再承担抵押担保责任。
松北建行对宏旭公司提交证据真实性无异议,但认为因哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局不同意销售,故宏旭公司用于抵押的房屋未销售;松北建行办理注销登记是在原审判决生效的基础上申请的,如果原审判决不发生法律效力,则松北建行仍具有优先受偿权。
盛恒基公司对宏旭公司提交的证据无异议。
本院认证意见为,解慧芬、王彦峰等605人提交的证据能够形成证据链条,证实该605人已与盛恒基公司签订《商品房买卖合同》,交纳了购房款并实际入住,故对解慧芬、王彦峰等605人提交的证据本院予以采信。盛恒基公司提交的第2组证据为复印件,松北建行不予认可,故本院不予采信;盛恒基公司提交的其他证据,本院对真实性予以确认,对是否采信还需结合其他事实及证据予以确定。对宏旭公司提交证据的真实性予以确认,但其提交的第1组、第2组证据是否能认定抵押权已消灭还需要结合其他证据、事实认定;宏旭公司提交的其他证据,系原审判决生效后产生的事实,与本案无关联性,故本院不予采信。
本院再审查明的事实与原一审认定事实一致。另查明,松北建行办理的39栋他项权证对应的盛世家园小区房产包括:多层D01-D10共10栋;高层G01-G12、G14、G17-G21共18栋;联排别墅L01-L08共8栋;商服SF01-SF03共3栋。本案605名申诉人所涉房产系高层G01-G12、G14栋共13栋房产。2012年4月28日松北建行以建哈松函(2012)1号文件向哈尔滨市房产住宅局松北分局出具《预售手续函》,载明“经我行研究,同意黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司将其地上建筑物86,193.1平方米(G01-G12、G14号楼)办理补充抵押手续,并同意该86,193.1平方米(G01-G12、G14号楼)办完抵押登记后在贵局办理预售手续”。2012年5月29日松北建行向黑龙江省住房公积金管理中心出具建哈松函(2012)3号函,载明“经我行研究,同意盛恒基公司销售该项目抵押在我行的建筑物86,193.1平方米(G01-G12、G14号楼)”。
松北建行于2013年9月18日分别向哈尔滨市房产住宅局松北分局和哈尔滨市住房公积金管理中心出具哈松函(2013)2号函、3号函,均表明同意盛恒基公司销售D01-D10、G17-G21、L01-L08、SF01-SF03号楼。即松北建行2012年同意销售已办理预告登记13栋涉案楼房,2013年同意销售已办理预告登记的26栋涉案楼房。基于此,盛恒基公司于2012年5月21日、2013年10月28日取得《商品房预售许可证》,并对外出售房屋。现涉案39栋楼,共计1306户,盛恒基公司称至目前为止已售出1220套(包括本案605户),尚有86套未售出。
本院再审认为,本案现争议的焦点为:1.盛恒基公司应给付松北建行贷款本息的数额;2.宏旭公司是否应承担抵押担保责任;3.松北建行同意盛恒基公司出售抵押房产的行为,能否认定其抵押权消灭。
(一)松北建行与盛恒基公司之间借贷关系如何判定问题
本案系松北建行所提起的金融借款合同纠纷案件,松北建行与盛恒基公司签订的《固定资产贷款合同》、0015号《抵押合同》、0015-1号《抵押合同》、3001《抵押合同》、3004号《抵押合同》及《封闭管理协议》、《人民币借款合同补充协议》,松北建行与宏旭公司签订的3002号《抵押合同》、3003号《抵押合同》,松北建行、盛恒基公司、宏旭公司签订的《借款展期协议》等一系列合同均系各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,各方当事人均应按合同约定履行各自义务。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定:“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”松北建行依约履行了发放贷款的义务,盛恒基公司作为借款使用方,应按照《固定资产贷款合同》《借款展期协议》及《封闭管理协议》的约定支付本金及借期内利息、逾期利息。松北建行自2010年末至2012年8月分14笔,共向盛恒基公司发放310,060,000元贷款,至起诉时止,盛恒基公司尚欠借款本金为289,989,045.14元。松北建行认可盛恒基公司除拖欠2015年4月21日至2015年4月26日(5天)的借期内利息外,借期内不拖欠其他利息。松北建行主张复利的计算是以正常利息加上逾期罚息为基础,乘以借款合同约定的逾期利率及逾期天数得出。但按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定,复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息,不包括罚息。此外,逾期利息实质上系一种违约责任的承担方式,已经体现了对盛恒基公司逾期还款行为的惩罚性,若再对逾期利息计收复利,有违公平和补偿原则,故松北建行计算复利时,将逾期利息作为计算复利的基数不当,本院不予支持。本院原一审已对利息的计算列明清单,此处不再赘述。另,盛恒基公司提出其在松北建行起诉后又偿还本金438,747.55元,对此松北建行无异议,因本院一审计算本金及利息的截止日为松北建行起诉之日,故对应扣减本金及相对应利息的数额,双方可在具体履行或者执行程序中予以解决。
本院再审期间,盛恒基公司提出松北建行未按照合同约定全额提供贷款,给盛恒基公司造成损失应予赔偿或冲抵尚欠本金;松北建行以造价咨询费的名义违规收取不合理费用1610万元,应予退还或在贷款本金中冲抵。对此本院认为,盛恒基公司的上述请求性质不属于反驳。反驳是被告或上诉人等为维护自己的合法权益提出有利于自己的事实及根据,以否定原告、上诉人等提出的诉讼请求的诉讼行为,是对抗原告、上诉人的诉的一种手段。盛恒基公司要求松北建行赔偿损失、返还违规收费等其性质均属反诉。而本案系再审案件,性质上属于对原审的救济程序,审理程序虽然准用原一审程序,但并不意味着当然给予当事人如同原审一样的权利。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定:“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的,不予审理;符合另案起诉的,告知当事人可以另行起诉。”盛恒基公司在原一审审理时,无上述请求,亦未提出反诉,故对盛恒基公司该主张本院不予审理。
关于盛恒基公司另提出松北建行未按建行总行批复办理贷款展期,存在重大过错问题。因是否办理展期合同需经双方当事人达成一致合意,而双方当事人未能协商一致,盛恒基公司在贷款到期后理应偿还贷款本息,故其认为松北建行存在重大过错,应免除罚息及复利的理由本院不予支持。盛恒基公司在预售涉案房屋后,未按照其与松北建行签订的协议将售楼款存入指定账户,松北建行有对盛恒基公司的诚信产生合理质疑的理由,故盛恒基公司认为松北建行拒绝接受其合理还款方案导致损失扩大,应不得就扩大损失部分主张利息、罚息和复利的辩解意见,本院亦不予支持。
(二)关于宏旭公司应否对案涉贷款承担担保责任及该担保责任能否减轻乃至免除的问题
在担保法律关系中,保证人应是基于对债务人利益的考虑及对债务人履约能力的信任而向债权人作出的承诺。债务人是否如约履行合同义务,是保证人是否承担保证责任的关键。本案,宏旭公司基于对《封闭管理协议》约定盛恒基公司销售房产后及时偿还贷款的信赖,才为盛恒基公司的贷款提供抵押担保,该信赖利益应受到保护。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿”的规定,松北建行同意盛恒基公司在抵押期间,将案涉盛世家园小区抵押物出售,所售价款存入协议约定的共管账户。但在抵押期间,盛恒基公司未履行《封闭管理协议》约定义务,松北建行亦未按约定及时采取有效措施,导致抵押物被出售后,销售资金未提存或用于偿还贷款,加重宏旭公司担保责任,松北建行对所造成的不能还款的损失存在过错。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条“同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任”及《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外”之规定,截至2017年12月21日,盛世家园小区房产已售990套,销售金额达958,854,086.12元,远远大于盛恒基公司所欠贷款本金及利息,故应当免除宏旭公司的担保责任。
(三)松北建行同意盛恒基公司出售抵押房产,其对于合法购买房屋的买受人而言优先权是否业已消灭
盛恒基公司与松北建行签订的系列抵押合同,确定包括案涉39栋楼房在内的房产及土地使用权为抵押物,并且办理了该39栋楼房及土地使用权的他项权证书。但与此同时,松北建行向相关部门出具了《预售手续函》,同意出售抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存。”该条确立了“抵押财产应由抵押权人同意方可转让”的基本原则,如抵押权人同意转让抵押物,受让人自应不负代为清偿义务,而应由债务人、抵押人依合同约定负担相应义务。并且,在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了对该物的物上追及力,抵押权的效力仅应及于转让价金。本案中,松北建行出具《预售手续函》,使盛恒基公司去除抵押障碍办理《商品房预售许可证》,并对外公开出售房屋,对上述行为松北建行明知。盛恒基公司在松北建行同意下,将已办理他项权证的大部分房屋出售,实现了交换价值,故松北建行只能对作为债务人及抵押人的盛恒基公司主张权利,包括对盛恒基公司所获取的售房款行使价金代位权,而不能再追及物上抵押权。另,松北建行享有的抵押权作为担保物权,其优先权在于抵押物的价值,而非取得抵押物的所有权。在其已同意预售抵押物,且又未能尽到监管责任的前提下,其对涉案39栋楼房及项下相对应的土地使用权,相对于合法购买房屋的买受人而言,已依法不能再享有优先受偿权。但如松北建行发现上述39栋楼房中存在买受人系与盛恒基公司串通、虚构房屋买卖事实订立合同等非法情形的,其可以个案形式,依法在执行等程序予以解决。原一审直接判决松北建行对案涉39栋楼房及相对应土地使用权全部享有优先权不当,本院再审依法予以纠正。
综上所述,哈尔滨市松北区盛世家园小区业主王彦峰、解慧芬等605人申诉有理,本院依法予以支持,对原审判决主文不当之处予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、维持本院(2016)黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项;
二、变更本院(2016)黑民初82号民事判决第三项为:如黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息,对不能清偿部分,中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行有权以黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司哈他项(2013)第09000532号他项权证[使用权证号:哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10,G17、G18、G19、G20、G21,L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08,SF01、SF02、SF03,G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分,折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿。
案件受理费1,748,621元,保全费5000元,由原审原告中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行承担21,044元,由原审被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司承担1,732,577元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长  单一琦
审判员  冯 涛
审判员  李雪松

二〇一九年六月十日
书记员  何莉萍

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