2019年

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1 自荐人

姓名:李 霞

法院:新疆生产建设兵团第六师中级人民法院

部门:民庭

电话:

李霞,女,汉族,中共党员,1990年毕业于西北政法大法法律系,1990年在新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院工作,1994年被任命为助理审判员后一直从事民商事审判工作至今。

2 裁判要旨

物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务,是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务,正由于物业服务的这一特性,致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题。如果业主拒绝交纳物业费,则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去,真正受到损害的就是业主的利益。

3 自荐意见

4 推荐意见

该份文书格式规范,结构安排合理,要素完整。整篇文书条理清晰,语句流畅,在事实认定及证据采信方面表述严谨、说理透彻、释明到位。说理中既体现了业主对美好生活的追求,亦明确了业主应尽的义务。具有非常强的可借鉴性,判决结果体现了社会推崇的诚实信用。该文书已经在人民法院裁判文书网公布。

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张建国与五家渠光大山河物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

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新疆生产建设兵团农六师中级人民法院

新疆生产建设兵团第六师中级人民法院

民事判决书

(2019)06民终61

上诉人(原审被告):张建国,男,汉族,1965819日出生,无固定职业,住五家渠市

被上诉人(原审原告):五家渠光大山河物业服务有限公司,住所地新疆五家渠市工业园区。

法定代表人:吕明杰,公司总经理。

上诉人张建国因与被上诉人五家渠光大山河物业服务有限公司(以下简称光大物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院(2018)兵0601民初1327号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019220日立案后,依法组成合议庭,对本案进行了书面审理。上诉人张建国,被上诉人光大物业公司的法定代表人吕明杰就案件事实、法律适用阐述了自己的意见,并接受法庭询问。本案现已审理终结。

张建国的上诉请求:撤销(2018)0601民初1327号民事判决第一项,改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求。事实及理由:1.一审判决认定事实不清,明显偏袒被上诉人。从2013年被上诉人进驻小区为小区提供物业服务,就存在小区内路灯不亮、个别单元门损坏失修的情形;2016年起未对大部分草坪进行有效管理,致使草坪荒无;楼房顶渗漏、阳台墙壁裂缝等事项告知被上诉人后,不进行实地查看和解决;同时存在楼道内照明维修不及时、楼道内卫生多日不清扫等服务不到位现象。被上诉人没有尽到物业服务的责任,严重影响了小区居民生活,上诉人拒交物业费合法有据;2.一审判决适用法律不当,严重损害了上诉人的合法权益。根据《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级(试行)》规定,物业服务等级的三档服务增加的服务内容和物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。一审法院仅凭被上诉人出具的《协议书》、值班记录登记表、保洁人员清扫安排表、光大小区的问题报告及被上诉人的陈述认定事实,而未对上诉人提交的照片进行核实就草率判决。严重损害了上诉人的合法权益。

被上诉人光大物业公司辩称,对于上诉人称被上诉人服务不到位的情况,被上诉人已经在一审时向法院提交了相应的证据证实被上诉人服务情况。请求二审法院驳回上诉,维持一审判决。

光大物业公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令张建国支付物业费1410元;2、判令张建国支付逾期付款违约金766元;以上合计2176元;3、本案诉讼费由张建国承担。

一审法院认定事实,201511日,光大物业公司与第六师103团签订协议书一份,约定103团把开发建设好的物业小区的前期物业服务交由光大物业公司负责。服务的小区包括光大家园小区、康居苑小区、尚美天地小区、香甜尚都小区,提供的服务包括住宅、商铺、共用设施设备、道路、绿化养护、公共秩序、保洁、安防等管理和服务。103团对光大物业公司管理的小区,服务标准暂定为三级,收费标准为每平方米每月0.4元,103团暂时按每平方米每月0.1元进行补贴,小区业主缴纳每平方米每月0.4,协议约定时间暂定为一年。201611日、201711日,光大物业公司与第六师103团又分别签订协议书一份,内容与上述协议内容一致。光大物业公司进驻小区后,为小区提供了物业服务,安排人员进行卫生清扫、草坪绿化、小区巡逻等工作。但光大物业公司在提供物业服务过程中,存在一些问题,如小区内草坪绿化工作因热力公司将供水管道挖断,现未做到全面浇水,致使部分草木干枯;楼道内照明设施不全,维修不及时;小区内的路灯因开发商未安装线路,不能正常使用;楼道内卫生有时多日不进行清扫等等。以上问题光大物业公司已经与103团协商,未能解决。张建国的房屋面积为98.02平方米,光大物业公司向张建国主张物业费未果,引发争讼。

《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准(试行)》规定,物业服务等级的三档服务增加的服务内容包括:公示12小时服务电话。有完整的保修、维修和回访记录。每年至少一次征询业主对物业服务的意见,业主满意率70%以上。每周巡查一次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,每半年进行一次维修养护。路灯、楼道灯完好率不低于80%。对重点区域、重点部位每6小时至少巡查一次。对进出小区的车辆进行登记管理,车辆停放有序。生活垃圾每日清扫一次。公共场所每日清扫一次,共用部位玻璃每季度清洁一次;路灯、楼道灯每半年清洁一次。有专业人员实施绿化养护管理。植物生长良好。

一审法院认定上述事实的证据有:《协议书》三份、值班记录登记表、保洁人员清扫安排表、光大小区存在问题报告,以及当事人陈述。

一审法院认为,物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务,以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务,按约定或规定向业主(××)收取的费用。光大物业公司给小区提供了一定的物业服务,应当收取相应的物业服务费。但其提供的物业服务不达标,距离三级服务标准还存在差距,业主因此拒不缴纳物业费,光大物业公司自身也存在过错。根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,酌定张建国支付物业费为每平方米每月0.3元,张建国应向光大物业公司缴纳的物业费为1058.62元(98.02平方米×0.3元∕平方米每月×12月×3年),对光大物业公司主张超出部分,不予支持。光大物业公司要求张建国支付逾期缴费违约金,因《协议书》对此未做约定,且光大物业公司自己亦未能提供相应的物业服务,已构成违约,故对该项诉讼请求,不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条;《物业管理条例》第四十一条之规定判决:一、张建国于判决生效后十日内支付光大物业公司物业费1058.62元;二、驳回光大物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元(减半收取),光大物业公司负担13元,张建国负担12元。

本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。

本院查明的事实与一审法院认定的基本事实一致,对一审法院认定的事实本院予以确认。

本院认为,物业服务合同为持续性的实践性合同,接受服务的业主对物业服务企业提供的服务支付对价,才符合民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则。本案中,光大物业公司为张建国居住的小区提供物业管理服务,张建国作为业主,享受了光大物业公司提供的物业管理服务,双方之间形成了物业服务合同关系。光大物业公司应按照合同约定履行其物业服务义务,张建国有义务按期交纳物业管理服务费。应当指出,创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望,该愿望的实现,一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量,另一方面也需要每一位业主的理解与配合,业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系,又是相互依存的关系,只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下,物业服务公司才可以提供更好的优质服务,二者相辅相成,互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务,是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务,正由于物业服务的这一特性,致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题,导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费,双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费,则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去,真正受到损害的就是业主的利益。当然,物业服务公司亦应在服务过程中,加强与业主的沟通,努力在现有情况下提高自己的服务质量,进而改善与业主的关系,在某些服务不到位的情况下,尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持,物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下,只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务,没有严重违约现象,业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然,业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见,既是对物业服务公司今后工作的督促和支持,也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策,物业服务公司应认真对待业主的建议与意见,不断总结经验,以便更好地开展工作。本案中,光大物业公司根据政府主管部门规定的相应资质等级标准及与103团签订的物业服务的《协议书》确定了计收物业费的标准,享受物业服务的业主理应按该标准向光大物业公司交纳物业费,但由于光大物业公司在服务过程中存在一定的瑕疵,一审法院综合考虑案件情况,酌情减少了张建国应向光大物业公司缴费的标准,符合公平、等价有偿原则,本院予以确认。若张建国以光大物业公司服务不到位可以拒交物业费得到人民法院的支持,必将侵害具有公共服务之性质的物业服务公司的利益,助长业主以物业服务瑕疵拒交物业费之势,最终会侵害全体业主的整体利益。故对上诉人张建国的上诉请求本院不予支持。

综上所述,上诉人张建国的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,邮寄送达费108.8元,合计158.8元,由上诉人张建国负担。

本判决为终审判决。

审判长李

审判员慕新伟

审判员刘

二○一九年三月二十二日

书记员张

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